Auf der einen Seite überbordende Sanierungs- und Modernisierungsauflagen und auf der anderen Seite ein Mieterschutz, der weltweit seinesgleichen sucht. Die Politik fordert, dass Vermieter in den Mietgeschosswohnungsbau investieren, um die Wohnungssuchenden in Obdach zu bringen, schafft jedoch Rahmenbedingungen, die alles andere als begünstigend für ein derartiges Investment sind.

Steigende Grundstückspreise, steigende Baukosten sowie stetig steigende Kaufnebenkosten (zuletzt Anhebung der Hamburger Grunderwerbsteuer von 4,5% auf 5,5%) und mehr als 200.000 Bauvorschriften (Stand 2022: 1.773 Bundesgesetze mit 50.738 Paragraphen und 2.795 Bundesrechtsverordnungen mit 42.590 Paragraphen – hinzu kommen die Gesetze und Rechtsverordnungen der sechzehn Bundesländer) sorgen für Rahmenbedingungen, in denen das Bauen im Mietgeschosswohnungsbau nicht mehr wirtschaftlich dargestellt werden kann.

Sanierungs- und Modernisierungspflichten

Jedoch auch im Bestand sieht es wenig rosig aus. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat zwischenzeitlich die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst. Immer höhere Anforderungen kommen auf den Immobilieneigentümer zu, jüngst die Verkündung der Berücksichtigung 65% erneuerbarer Energien beim Heizungstausch ab dem kommenden Jahr und während im Neubau Photovoltaikanlagen bereits zum Pflichtprogramm gehören, kommt diese Pflicht auch ab 2025 im Bestand bei entsprechenden Dachsanierungen.

Auch der Druck seitens des EU-Parlaments erhöht sich, denn bis 2030 sollen die Häuser mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen umfassend saniert werden, was insbesondere deutsche Immobilieneigentümer als Vorreiter bei energetischen Sanierungen weiter belasten wird.

Die weitreichenden Maßnahmen werden zudem durch entsprechende Kostensteigerungen bei Material und Handwerkerlöhnen erschwert und ein Ende dieser Preissteigerungen ist aufgrund der stetig komplexeren Technik, der gesetzesbedingten steigenden Nachfrage, der Inflation bei Rohstoffen und dem Handwerkermangel in den kommenden Jahren nicht absehbar.

Mieterschutz

Mieterschutz ist wichtig, darüber sind sich sicherlich alle Akteure des Wohnungsmarktes einig, insbesondere da wir uns in einem Anbietermarkt befinden, in dem insbesondere in Metropolregionen das Wohnungsangebot knapp ist. Die Politik steckt jedoch in einem Dilemma: zum einen möchte sie die wichtige und große Mieterklientel zufrieden stellen und auf der anderen Seite führt jeder weitere regulatorische Eingriff in den Mietmarkt ausschließlich dazu, dass sich der Mietgeschosswohnungsbau für Investoren noch weniger lohnt. Zwar wird nach wie vor gebaut, jedoch entstehen in den seltensten Fällen Mietwohnungen.

  • Mietenspiegel

In Hamburg gilt ein Mietenspiegel, bei dem sich die abgebildete ortsübliche Vergleichsmiete seit Jahren bzw. Jahrzehnten immer mehr von der Marktmiete entkoppelt hat, so dass die Marktmiete nicht selten mehr als das Doppelte der abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Schere zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und Marktmiete wird hierdurch immer größer, so dass das eigentliche Prinzip des Mietenspiegels der nachgelagerten Abbildung der Marktmieten nicht (mehr) greift. Umso größer der repräsentierte Wohnungsbestand des jeweiligen Mietenspiegel-Rasterfeldes im Mietgeschosswohnungsbau ist, umso größer ist der Abstand der ortsüblichen Vergleichsmiete zum tatsächlichen Marktgefüge.

Ein großes Manko bei der Erhebung der Vergleichsmieten ist, dass insbesondere Wohnungsgenossenschaften sowie die SAGA-GWG bei der Erhebung berücksichtigt werden. Hierbei gilt es zu beachten, dass Wohnungsgenossenschaften gar keine Vermieter im eigentlichen Sinne sind, sondern der genossenschaftliche Wohnungsbestand durch die Genossenschaftsmitglieder (= Inhaber der Dauernutzungswohnrechte / Mieter) selbst gehalten wird und somit die „Mieter“ als Genossenschaftsmitglieder Eigentümer des Wohnungsbestandes sind und beispielhaft durch die auszuschüttende Dividende die Höhe der Nettokaltmiete (bzw. des Dauernutzungsentgeltes) entsprechend beeinflussen können. Ob genossenschaftliche Dauernutzungsentgelte somit Mieten im Sinne des Gesetzes sind, darf somit bezweifelt werden und diese dürften dann überhaupt nicht als ortsübliche Vergleichsmieten in den Mietspiegel einfließen.

Schaut man sich die Geschäftsberichte der Hamburger Wohnungsgenossenschaften sowie der SAGA/GWG an, so stellt man fest, dass Neuvermietungen auf Basis des jeweiligen Mittelwertes der Rasterfelder des Hamburger Mietenspiegels erfolgen und die Bestandsmieten noch hierunter liegen. Dies bedeutet, dass jede berücksichtigte Vergleichsmiete von SAGA/GWG sowie der Hamburger Wohnungsgenossenschaften bei der Neuvermietung stagnativen Einfluss und bei Mieterhöhungen im Bestand sogar preissenkenden Einfluss auf den Hamburger Mietenspiegel haben.

Diese Mieten können seitens der Hamburger Wohnungsgenossenschaften ausschließlich dadurch aufrecht erhalten werden, da sie gegenüber den Privatvermietern erheblich steuerprivilegiert sind, denn als reine Vermietungsgesellschaften sind sie zunächst von der Gewerbesteuer befreit und zahlen des Weiteren für jegliche Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung keine Körperschaftsteuer, so dass zumindest die Mieten der Genossenschaftsmitglieder selbst vollständig steuerbefreit vereinnahmt werden können.

  • Ausweitung des Betrachtungszeitraums

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden entsprechende Vergleichsmieten erhoben, bei denen im Betrachtungszeitraum die Miete neu vereinbart worden oder eine Mieterhöhung erfolgt ist. Zum 01.01.2020 wurde der Betrachtungszeitraum von 4 Jahren auf 6 Jahre ausgeweitet, wodurch eine größere Anzahl an niedrigeren Mieten in den Mietspiegel einfließt.

  • Wohnlagenverzeichnis

Zwischenzeitlich kann man teilweise sogar straßen(abschnitts)bezogen referenzierende Marktmieten und Marktpreise per m² Wohnfläche in etablierten Wohnungsportalen abrufen. Dennoch folgt das Wohnlagenverzeichnis nach wie vor einem zweigliedrigen System der Differenzierung in normale und gute Wohnlage, bei dem teilweise die Blockabschnitte ganzer Stadtteile wie Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Altona-Altstadt, Altona-Nord oder Wandsbek pauschal der normalen Wohnlage zugeordnet werden. Durch die teilweise sehr niedrigen ortsüblichen Vergleichsmieten des Hamburger Mietenspiegels sind insbesondere bei gleichen Rasterfeldern ungeachtet der Stadtteile und der generellen Lagequalität die gleichen regulierten Mieten realisierbar, wenn Wohnungen bspw. in Hamburg-Billstedt sowie Hamburg-Barmbek-Süd die gleiche Wohnungsgröße sowie das gleiche Baujahr ausweisen. Selbst das Finanzamt berücksichtigt für die einzelnen Stadtteile entsprechende unterschiedliche Stadtteilfaktoren, die jedoch bei der Preisfindung durch das Wohnlagenverzeichnis bei der Miete keine Rolle spielen.

  • Kappungsgrenze

Generell gilt in Deutschland eine Kappungsgrenze für Bestandsmietverhältnisse von 20%, so dass Vermieter die Bestands-Nettokaltmiete binnen eines Zeitraums von drei Jahren maximal um 20% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben können. Die einzelnen Bundesländer sind ermächtigt, die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten auf 15% zu senken, was für die gesamte Hansestadt Hamburg der Fall ist. Nunmehr setzt sich insbesondere Hamburg über den Bundesrat dafür ein, die Kappungsgrenze weiter auf 11% zu senken.

Leidtragende einer solchen weiteren Reduzierung dürften insbesondere die Kleinvermieter sein, die in den vergangenen Jahren zwecks Wahrung eines angenehmen Mieter-Vermieter-Verhältnisses die Mieten nicht erhöht haben und nunmehr aufgrund der immensen Kostensteigerungen hierzu gezwungen sind.

  • Mietpreisbremse

Zum 01.06.2015 hat der Gesetzgeber die sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung beschlossen, die Hamburg dann flächendeckend per 01.07.2015 eingeführt hat. Hierbei darf der Vermieter die Neuvertragsmiete nicht mehr marktorientiert erheben, sondern muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und darf diese maximal um 10% überschreiten, sofern kein definierter Ausnahmetatbestand greift.

Diese Ausnahmetatbestände sind in § 556 e/f BGB definiert und betreffen insbesondere die vorvertragliche Nettokaltmiete, Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen.

Grundsätzlich schafft die Mietpreisbremse vernünftige Rahmenbedingungen, so dass Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten die Notsituation eines Mieters nicht ausnutzen können, sondern sich am Markt orientieren müssen. Allerdings soll die Mietpreisbremse insbesondere dazu dienen, niedrigeren Einkommen den Zugang zum Wohnungsmarkt zu ermöglichen, jedoch wird ein Vermieter nunmehr stets bonitätsstärkere MieterInnen wählen, da er in diesem Zuge nicht einmal mehr in der Lage ist, einen Risikoaufschlag zu verlangen, wie er in vielen anderen Branchen üblich ist. Das größte Problem ist jedoch, dass die Mietpreisbremse auf der ortsüblichen Vergleichsmiete basiert, die zumindest in Hamburg in vielen Fällen wesentlich zu niedrig angesetzt ist. Dieses Problem der ortsüblichen Vergleichsmiete wird zu Lasten des Vermieters durch die Mietpreisbremse vom Bestand auf die Neuvertragsmieten ausgeweitet.

Aufgrund dessen, dass Hamburg mit Erlass zum 01.07.2015 die gesetzlich erforderliche Begründung nicht veröffentlichte, kippte das Landgericht Hamburg mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz (Az. 333 S 28/17) die Mietpreisbremse in Hamburg und bestätigte somit das Urteil des Amtsgerichts Altona. Am 3. Juli 2018 erging durch den Hamburger Senat ein entsprechender Neuerlass, wodurch Rechtssicherheit ab diesem Zeitpunkt geschaffen worden ist. In nachfolgenden Gerichtsverfahren geht die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass die Mietpreisbremse erstmals durch den Neuerlass vom 3. Juli 2018 auf das Gebiet Hamburgs Anwendung findet. Seit dem 01.01.2019 hat der Vermieter unaufgefordert über entsprechende Ausnahmetatbestände zu informieren.

  • Modernisierungsumlage

Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber die Erhöhungsmöglichkeiten bei entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt. Die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme konnten bis zu diesem Zeitpunkt zu 11% auf die vertragliche Jahresnettokaltmiete umgelegt werden. Seit dem 01.01.2019 wurde zum einen die prozentuale Erhöhungsmöglichkeit von 11% auf 8% reduziert und zudem eine Kappungsgrenze eingeführt, so dass sich die Nettokaltmiete binnen eines Zeitraums von sechs Jahren max. um € 3,00 / m² durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhen darf – liegt die Bestands-Nettokaltmiete unter € 7,00 / m² beträgt die Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen sogar € 2,00 / m² für den gleichen Zeitraum.

Hinweis: Bei Staffel- sowie Index-Mietverträgen ist eine ergänzende Modernisierungsmieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen, es sei denn die Modernisierungsmaßnahme wurde aufgrund von Umständen durchgeführt, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

  • Index-Mieten – Kappung oder Stopp

Gerade Vermieter, die seit längerer Zeit Index-Mietverträge vereinbaren, konnten in den vergangenen 15-20 Jahren kaum Mieterhöhungen im Bestand durchsetzen, da die Inflation sehr niedrig, zeitweise sogar deflationär gewesen ist. Betrachtet man beispielhaft den Zeitraum von Ende 2005 bis Ende 2020, so betrug die jährliche offizielle Preissteigerung gerade einmal 1,3% durchschnittlich – sicherlich ein Preisanstieg, mit dem jeder Mieter gut leben konnte und der Vermieter das Nachsehen hatte. Nunmehr steigt seit Ende 2021 die Inflation und umgehend wird die Kappung von Index-Mieten gefordert.

Vergessen werden darf in diesem Zuge nicht, dass Vermieter beim Abschluss von Index-Mietverträgen seit Mitte der 90er Jahre kaum Mieterhöhungen durchsetzen konnten, sie verzichteten auch im Rahmen des Gesetzes auf entsprechende Modernisierungsmieterhöhungen. Da Index-Mieterhöhungen höchsten einmal im Jahr geltend gemacht werden dürfen, konnten Vermieter nunmehr höchstens zweimal von der erhöhten Inflation partizipieren, was jedoch das Nachholpotential weder annähernd ausgleicht – zumal Vermieter durch die Inflation auch kostenmäßig entsprechend belastet werden und die Kostensteigerungen bei den Material- sowie Handwerkerlohnkosten oberhalb der allgemeinen statistischen Inflation lagen.

  • Bestellerprinzip bei der Vermietung

Der Vermietungsprozess einer Wohnung ist im Regelfall sehr aufwendig, da der Zustand der Wohnung zunächst in Augenschein genommen, Fotos gefertigt und die Wohnung entsprechend inseriert werden muss. Nach Sichtung der Anfragen trifft der Vermieter eine Vorauswahl und lädt die Interessenten zu einer oder im Bedarfsfall zu mehreren Wohnungsbesichtigungen ein. Interessiert sich ein Interessent für die Anmietung der Wohnung und kommt der potentielle Mieter nach einem entsprechenden Bonitäts-Check für die Anmietung in Frage, werden die Details der Anmietung abgestimmt und ein Mietvertrag gefertigt. Nach Abschluss des Mietvertrages erfolgt dann die Wohnungsübergabe mit einem entsprechenden Wohnungsübergabeprotokoll.

Aufgrund der Komplexität und des hohen administrativen Aufwandes beauftragen VermieterInnen oftmals ein Maklerunternehmen zur Durchführung des Vermietungsprozesses. Die Maklercourtage, die höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. betragen darf, wurde in der Vergangenheit in den meisten Fällen teilweise durch den Mieter sowie durch den Vermieter gezahlt. In den Zentren von Metropolregionen, in denen der Vermietungsprozess aufgrund der entsprechenden Nachfrage und aufgrund geringerer Anzahl von Besichtigungsterminen weniger aufwendig war, wurde die Maklercourtage nicht selten vollständig durch den Mieter gezahlt, in strukturschwachen Regionen mit entsprechendem Leerstand war die Maklercourtage meistens vollständig durch den Vermieter zu tragen.

Insbesondere aufgrund der vollständigen mieterseitig zu zahlenden Courtage, die jedoch in den wenigsten Fällen durchsetzbar war, wurde zum 01.06.2015 das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen eingeführt. Da in den seltensten Fällen ein Makler-Suchauftrag seitens des Mieters beauftragt wird, ist somit die Maklercourtage seit diesem Zeitpunkt vollständig seitens des Vermieters zu zahlen.

Aufgrund der bestehenden sowie zukünftigen Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtungen bei stetig steigenden Preisen auf Material- und Handwerkerlöhne sowie der immer stärkeren Regulierung der Mietpreise werden die Rahmenbedingungen für (Klein-)Vermieter zunehmend schwieriger. Ein Neuinvestment ist derzeit wirtschaftlich nicht mehr tragbar, nicht zuletzt auch aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Leitzinserhöhungen und deren Auswirkungen auf die Darlehenszinsen, die von rund 1,0% bei der 10-jährigen Zinsfestschreibung zwischenzeitlich auf knapp 4,0% angestiegen sind. Vermietern kann daher leider nur angeraten werden, alle rechtlich möglichen Mieterhöhungspotentiale zu nutzen, um stets investitionsfähig zu bleiben. Denn eine Immobilie muss nicht nur für einen Mieter bezahlbar sein, sondern auch für einen Vermieter.

Wir von Haus & Grund setzen uns dafür ein, die Interessen der Immobilieneigentümer gegenüber Politik, Behörden sowie der Öffentlichkeit zu vertreten und durchzusetzen. Hierfür ist eine starke Lobby von erheblichem Nutzen. Werden daher auch Sie Mitglied unserer starken Interessengemeinschaft, partizipieren Sie von den vielfältigen Vorteilen und empfehlen Sie uns gerne bei Nachbarn, Freunden und Verwandten weiter, um unsere gemeinsamen Ziele bestmöglich zu erreichen.

Hamburg, den 22.04.2023

 

Haus- und Grundeigentümerverein Hamburg-Rahlstedt e.V.

Schweriner Str. 27 in 22143 Hamburg

www.hug-rahlstedt.de

 

Autor

Fabian Röhr

Vorstandsvorsitzender