Wertermittlung von Immobilieneigentum

WERTERMITTLUNG VON IMMOBILIENEIGENTUM – dafür habe ich jemanden!

Die Notwendigkeit der Wertermittlung von Immobilien sind vielfältig: und basieren oftmals auf unterschiedlichen Berechnungsansätzen:

Beleihungswertermittlung seitens der finanzierender Bank für den Risikoauslauf
Ertragswertermittlung als Basis für die Verkehrswertermittlung bei Kapitalanlageobjekten
Grundbesitzwertermittlung seitens des Finanzamtes für die Berechnung der Erbschaft- / Schenkungssteuer
Sachwertermittlung als Basis für die Verkehrswertermittlung insbesondere bei selbst genutzten Objekten
Sachwertermittlung seitens des Wohn- / Betriebsstättenfinanzamtes auf Basis Bau- und Bodenwertanteils zwecks Berechnung der AfA
Vergleichswertermittlung als Basis für die Verkehrswertermittlung bei einer Kaufpreissammlung vergleichbarer Objekte
Verkehrswertermittlung eines Erbbaurechts
Verkehrswertermittlung für die Auseinandersetzung gemeinschaftlichen Vermögens einer Erbengemeinschaft
Verkehrswertermittlung für die Auseinandersetzung gemeinschaftlichen Vermögens einer GbR
(z.B. GbR / Erbengemeinschaft)
Verkehrswertermittlung für den Verkauf
Verkehrswertermittlung für einen Grundstücksanteil (Flurstücksabspaltung)
Wertberechnung einer Leibrente
Wertberechnung eines Wohnrechts bzw. Nießbrauchrechts

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Grundsätzlich ist es immer ratsam, den Wert des eigenen Grundbesitzes zu kennen, so dass Wertansätze Dritter (Banken / Finanzamt / Miterben / Mitgesellschafter) entsprechend überprüft werden können. Aber warum gibt es so viele unterschiedliche Begrifflichkeiten, Berechnungsmethoden sowie Wertansätze? Wir versuchen an dieser Stelle, die einzelnen Wertansätze zu beleuchten, doch eines vorweg: Für den Immobilieneigentümer selbst genutzter Wohnimmobilien kommt i.d.R. das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zum Tragen und für den Immobilieneigentümer vermieteter Immobilien (Kapitalanlageobjekte) kommt i.d.R. das Ertragswertverfahren zum Tragen. Sofern es sich bei dem Kapitalanlageobjekt um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, kommt auch hier regelmäßig das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zum Tragen, da diese nach geläufiger Beurteilung nicht zwingend auf die nachhaltige Vermietung ausgelegt ist.

Für die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren findet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Berücksichtigung. Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen.

Verfasser: Dirk Bluhm

Auf Wunsch erhalten unsere Mitglieder auch eine kostenpflichtige Beratung vor Ort zu günstigen Konditionen.

Termin nach telefonischer Absprache unter der Rufnummer 040 – 677 88 66 oder senden Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an wertermittlung@hug-rahlstedt.de oder füllen Sie das folgende Kontaktformular aus.

BELEIHUNGSWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!

Die Beleihungswertermittlung erfolgt durch die finanzierenden Banken, hierbei wird zunächst regelmäßig der Verkehrswert anhand des Sachwert-, Ertragswert oder Vergleichswertverfahrens ermittelt, der unter Berücksichtigung eines bankenindividuellen Sicherheitsabschlags zu einem nachhaltigen Verkaufswert führt, der im Regelfall mit dem Beleihungswert gleichzusetzen ist. Je nach Lage, Marktsituation und Objektart ist dieser Sicherheitsabschlag unterschiedlich hoch, denn durch den Sicherheitsabschlag sollen Marktschwankungen des Objektwertes während der langjährigen Zinsfestschreibung des zu Grunde liegenden Darlehens aufgefangen werden, so dass der Darlehensnehmer bei einem sinkenden Immobilienmarkt keine Zusatzsicherheiten stellen muss.

Manche Banken berücksichtigen bei Wohnimmobilien in gefestigten Märkten (z.B. Großstädte) einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 20%, so dass bei einem Verkehrswert von € 300.000,00 der nachhaltige Verkaufswert und somit auch der Beleihungswert € 240.000,00 beträgt.

Der Beleihungswert ist für die Banken von Bedeutung, denn diese beschaffen sich fristenkongruent entsprechende Einlagen zur Refinanzierung der gewährten Darlehen (vereinfachte Darstellung). Wird das Darlehen bspw. durch eine Hypothekenbank gewährt oder gibt es im jeweiligen Bankenverbund eine Hypothekenbank, so kann der erstrangige Teil des Darlehens (60% des Beleichungswertes – in diesem Fall € 144.000,00) durch Pfandbriefe refinanziert werden. Man spricht hier gemeinläufig vom 1a-Beleihungsraum, da dieser Darlehensanteil i.d.R. so sicher ist, dass im Falle einer Zwangsverwertung des Beleichungsobjektes die Rückführung des Darlehens innerhalb des 1a-Beleihungsraums stets gesichert sein dürfte. Für den Käufer (Anleger) dieser Pfandbriefe bedeutet dies auf der anderen Seite eine enorme Sicherheit, da das Geld durch grundbuchliche Sicherheiten im 1a-Beleihungsraum abgesichert ist, weshalb die Pfandbriefe auch zu den Mündelgeldern gehören, also mündelsicher und deckungsmassenfähig sind. Da Pfandbriefe aufgrund der enormen Rückzahlungssicherheit eher niedrig verzinst werden, ist die Pfandbriefbank somit im Rahmen des 1a-Beleihungswertauslaufs in der Lage, für diesen Darlehensanteil recht günstige Darlehenszinsen zu gewähren.

HINWEIS: Die Darlehenszinsen einer Objektfinanzierung sind daher nicht nur von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers sowie der dinglichen Sicherheit (Objekt) abhängig, sondern auch vom ermittelten internen Beleihungswert der Bank, auf den der Darlehensnehmer keinen Einfluss hat.

Verfasser: Dirk Bluhm

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ERTRAGSWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!
(Verkehrswertermittlung auf Basis des Ertragswertverfahrens)

Klassische Objekte, bei denen das Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung zum Tragen kommt, sind Kapitalanlageobjekte wie Gewerbeobjekte, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt hingegen häufig das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren zur Anwendung, da es sich hierbei um kein klassisches nachhaltiges Anlageobjekt handelt, sondern eine Eigennutzung im Zuge von Fluktuation durchaus gegeben ist, was bei allen anderen angeführten Objekten üblicherweise nicht der Fall ist.

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks sowie dem Gebäudeertragswert zusammen. Den entsprechenden Bodenwert erhalten Sie mittels BORIS, dem Portal für Bodenrichtwertinformationen. Bei der Berechnung des Gebäudeertragswerts wird die vorhandene oder prinzipiell erzielbare Nettokaltmiete über die (Rest-)Nutzungsdauer kapitalisiert und ein entsprechender Risikoabschlag berücksichtigt. Die Ermittlung des Gebäudeertragswertes ist daher maßgeblich von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sowie dem zu wählenden Liegenschaftszinssatz abhängig, der Vervielfältiger (Multiplikator) ergibt sich aus der Vervielfältigertabelle des Bundesfinanzministeriums.

Laien ist von der eigenständigen Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren abzuraten, da bereits durch geringfügige Abweichungen bei der Restnutzungsdauer, dem Liegenschaftszins, der Höhe der anrechenbaren Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten / Instandhaltungskosten / Mietausfallwagnis) sowie dem Sicherheitsabschlag erhebliche wertrelevante Abweichungen entstehen können.

Verfasser: Dirk Bluhm

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GRUNDBESITZWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!

Der Grundbesitzwert wird nach §§ 145 – 150 BewG ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Erfahrungsgemäß liegen die seitens des Finanzamtes ermittelten Grundbesitzwerte unterhalb der tatsächlichen Verkehrswerte, weshalb im Regelfall ein Gegengutachten entbehrlich ist, dennoch ist es für den Erben / Beschenkten wichtig, den tatsächlichen Wert der geerbten bzw. geschenkten Immobilie zu kennen, um dies festzustellen und im Falle eines zu hohen Grundbesitzwertes mittels Einspruch und Gegengutachten gegensteuern zu können.

HINWEIS Steuerbegünstigung vermieteter Wohnimmobilien: Bei vermieteten Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen sowie Zinshäuser) wird der Immobilienwert ausschließlich zu 90% bei der Berechnung der Erbschaft- sowie Schenkungsteuer in Ansatz gebracht. Gemäß § 13d ErbStG sind die übrigen 10% steuerfrei. Für gemischt genutzte Objekte wie z.B. Wohn- und Geschäftshäuser gilt dieser Steuervorteil anteilig.

Grundbesitzwert für unbebaute Grundstücke: Der Grundbesitzwert unbebauter Grundstücke gemäß § 179 BewG bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten, die durch die Gutachterausschüsse des jeweiligen Bundesländer ermittelt werden und im BORIS-System abrufbar sind.

Grundbesitzwert für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser: Das Finanzamt führt in diesen Fällen regelmäßig eine Ermittlung des steuerlichen Grundbesitzwertes nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 184f BewG durch.

Grundbesitzwert für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser: Der Grundbesitzwert wird hier regelmäßig nach dem Vergleichswertverfahren gemäß § 183 BewG festgestellt.

Grundbesitzwert für Eigentumswohnungen: Das Finanzamt führt auch bei (vermieteten) Eigentumswohnungen eine Grundbesitzwertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren durch. In Hamburg kommt derzeit ein vereinfachtes schematisches Vergleichswertverfahren zum Tragen, bei dem die Wohnfläche mit einem Grundwert/m² zzgl. eines baualtersbedingten Zuschlags/m² multipliziert wird. Dieses Zwischenergebnis wird mit entsprechenden kriterienbedingten Faktoren multipliziert (Erdgeschosslage / Einbauküche vorhanden / Fahrstuhl vorhanden / Wohnflächenfaktor / Stadtteilfaktor / Aktualisierungsfaktor), so dass sich eine Zwischensumme ergibt, die bei unvermieteten Wohnungen den Grundbesitzwert darstellen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen wird noch ergänzend ein entsprechender Anpassungsfaktor berücksichtigt, der bei tatsächlichen Renditen (IST-Jahresnettokaltmiete / vorläufiger Grundbesitzwert) zwischen 7% und 1% den Grundbesitz zwischen 2,0% und 31,0% absenkt. Das Ergebnis ist dann der Grundbesitzwert, der bei der Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Tragen kommt.

Grundbesitzwertermittlung im Sachwertverfahren: Sind nicht ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden, so dass das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen kann oder handelt es sich um sonstige bebaute Geschäftsgrundstücke oder Grundstücke mit gemischter Nutzung, deren Grundbesitzwert nicht nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden kann, so kommt das Sachwertverfahren gemäß $ 189f BewG zum Tragen. Beim Sachwertverfahren wird der materielle Wert (Bodenwert zzgl. Bauwert) einer Immobilie unabhängig vom Marktwert berechnet.

Verfasser: Dirk Bluhm

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SACHWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!
(Verkehrswertermittlung auf Basis des Sachwertverfahrens)

Bei einer Verkehrswertermittlung auf Basis des Sachwertverfahrens wird zum einen der Bodenwert und zum anderen der Bauwert des Grundstücks ermittelt, die zusammen mit dem Marktanpassungsfaktor den Sachwert ergeben. Das Sachwertverfahren gilt unter den normierten Verfahren als das komplizierteste.

SACHWERT= (BODENWERT + BAUWERT) x MARKTANPASSUNGSFAKTOR

BODENWERT: Der Bodenwert bestimmt sich regelmäßig nach der Fläche und dem Bodenrichtwert, der durch den Gutachterausschuss des jeweiligen Bundeslandes ermittelt wird und im BORIS-System abrufbar ist.

BAUWERT: Um den Sachwert eines Gebäudes zu ermitteln, werden die Regelherstellungskosten pro m² Bruttogrundfläche (BGF) des Gebäudes berechnet und miteinander multipliziert. Davon abgezogen wird die Alterswertminderung, um den aktuellen Sachwert des Gebäudes zu bestimmen. Die Alterswertminderung ergibt sich aus dem Verhältnis des Alters der Immobilie zur Gesamtnutzungsdauer. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Bei Objekten, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nicht oder unzureichend instandgehalten wurden bzw. erhebliche Bauschäden oder Baumängel aufweisen, ist eine verkürzte Restnutzungsdauer zu berücksichtigen.

MARKTANPASSUNGSFAKTOR: Das Ziel des Marktanpassungsfaktors bzw. Sachwertfaktors ist es, den vorläufigen Sachwert an die Marktbedingungen anzupassen. Die Marktanpassungsfaktoren werden durch die lokalen Gutachterausschüsse regelmäßig ermittelt und als Tabellen veröffentlicht.

Verfasser: Dirk Bluhm

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SACHWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!
(Kaufpreisaufteilung Boden- und Bauwert zwecks Berechnung der AfA)

Basis der AfA-Berechnung (Absetzung für Abnutzung) auf den Bauanteil eines Kaufobjektes ist die Gesamtkostenermittlung hinsichtlich der Kauf- sowie Kaufnabenkosten (Notarkosten für Kaufvertragsbeurkundung und Beantragung Eigentumsumschreibung u.a., Kosten des Grundbuchamtes für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung u.a. sowie Grunderwerbsteuer und etwaiger Maklercourtage).

Während vor einigen Jahren noch die seitens des Steuerpflichtigen in Ansatz gebrachten AfA-Ansätze seitens des Wohn- bzw. Betriebsstättenfinanzamtes anerkannt und regelmäßig übernommen wurden, stellt das Finanzamt den Bodenwert zwischenzeitlich mittels BORIS fest. Hierauf basierend wird der Kaufpreis des erworbenen Kapitalanlageobjektes in einen Boden- sowie Bauwertanteil aufgeteilt und die entsprechenden Kaufnebenkosten im gleichen Verhältnis de Boden- sowie Bauwertanteil zugeschlagen. Berechnungsgrundlage für die AfA ist der entsprechende Bauwertanteil zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten, da das Grundstück selbst keiner Abnutzung unterliegt.

Insbesondere bei günstigen Immobilienkäufen führt dieser Ansatz seitens des Finanzamtes dazu, dass der abzuschreibende Bauwertanteil zzgl. Kaufnebenkosten relativ niedrig ausfällt. Vielfach lohnt es sich, eine eigene gutachterliche Feststellung der Kaufpreisaufteilung nach Boden- und Bauwertanteil in Auftrag zu geben und diese dem Finanzamt zur Verfügung zu stellen, so dass die zu berücksichtigende AfA in vielen Fällen höher ausfällt als vom Finanzamt pauschal veranschlagt.

Verfasser: Dirk Bluhm

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VERGLEICHSWERTERMITTLUNG – dafür habe ich jemanden!
(Verkehrswertermittlung auf Basis des Vergleichswertverfahrens)

Üblicherweise findet die Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren insbesondere bei Grundstücken mit selbst genutzten Immobilien Anwendung. Hierbei werden Vergleichswerte berücksichtigt, die seitens des jeweiligen Gutachterausschusses bereitgestellt werden und auf tatsächlichen Kaufpreisen erfolgter Immobilientransaktionen beruhen. Hierdurch kann der Marktwert recht gut abgebildet werden, sofern die Vergleichsimmobilien

Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer Immobilie grundsätzlich optimal, wenn Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte hinsichtlich Objektart, Lage, Größe, Ausstattung sowie Zustand herangezogen werden können.

Liegen keine entsprechenden Vergleichswerte vor, erfolgt im Regelfall eine Verkehrswertermittlung nach dem aufwendigeren Sachwertverfahren.

Verfasser: Dirk Bluhm

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VERKEHRSWERTERMITTLUNG EINES ERBBAURECHTES – dafür habe ich jemanden!

VORAB: Ein Erbbaurecht ist das zeitlich beschränkte, dingliche Recht, Gebäude auf einem Grundstück zu bauen und zu betreiben. Der Erbbauberechtigte ist somit Eigentümer des Objektes, nicht aber des Grundstücks. Die Rechte und Pflichten regelt der Erbbaurechtsvertrag, in dem insbesondere die Dauer des Erbbaurechts sowie die Höhe des zu entrichtenden Erbbauzinses (Grundstücksmiete) nebst etwaiger Preisanpassungsklausel geregelt sind. Die Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt i.d.R. zwischen 50 und 99 Jahren. Bei Auslaufen des Erbbaurechts regelt der Erbbaurechtsvertrag, wie mit dem Erbbaurecht weiter zu verfahren ist – entweder kann eine Verlängerung erfolgen oder es erfolgt der Heimfall, bei dem das Eigentum am Objekt an den Grundstückseigentümer übergeht und bereits im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist, in welcher Höhe eine entsprechende Ausgleichszahlung für das Objekt an den Erbbauberechtigten zu zahlen ist. Den rechtlichen Rahmen regelt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

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Verfasser: Dirk Bluhm

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VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZUR AUSEINANDERSETZUNG GEMEINSCHAFLICHEN VERMÖGENS EINER ERBENGEMEINSCHAFT – dafür habe ich jemanden!

Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft, die sich darum bemühen muss, einen Konsens bezüglich der Auseinandersetzung des Nachlasses zu finden. Das gestaltet sich mitunter mühsam, denn nicht selten treffen Verwandte aufeinander, die sich nie besonders gut verstanden haben. Sofern der Erblasser testamentarisch genau bestimmt hat, an wen welches Vermögen im Rahmen des Erbens übergehen soll, hat der Erblasser bereits über die Auseinandersetzung im Vorwege bestimmt. Ohne testamentarische Verfügung tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Sofern das Erbvermögen leicht teilbar ist (z.B. Barvermögen / Kontoguthaben), kann dieses im Rahmen der Erbschaft nach entsprechender Erbquote aufgeteilt werden.

Jedoch verfügen Mitglieder von Haus & Grund stets über Immobilieneigentum, welches nicht einfach unter den Erben aufgeteilt werden kann. Aus diesem Grunde empfehlen wir Mitgliedern stets, sich rechtzeitig mit dem letzten Willen und dem hiermit zu verteilenden Vermögen auseinanderzusetzen. Eine pauschale Handlungsempfehlung ist hierbei nicht möglich, da dies von der Erbmasse, den unterschiedlichen Vermögensgütern, dem Güterstand sowie der familiären Konstellation abhängig ist und auch die Beweggründe potentieller Erben für das Halten oder Verkaufen von Immobilieneigentum oder anderer Vermögensgegenstände unterschiedlich sind.

BEISPIEL: Ein Ehepaar mit dem üblichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wohnt in einem bezahlten Einfamilienhaus (Verkehrswert € 350.000,00) und hat zwei Erwachsene Kinder. Es besteht noch ein Kontoguthaben in Höhe von € 50.000,00. Es wurde kein Testament verfasst und somit tritt die gesetzliche Erbfolge ein. In diesem Fallbeispiel erbt die Ehefrau im Rahmen des allgemeinen Erbteils nach § 1931 BGB zunächst ein Viertel des Nachlasses, dieser wird im Rahmen der Zugewinngemeinschaft gemäß § 1371 BGB pauschal zwecks Streitvermeidung mit anderen Erben um ein weiteres Viertel erhöht. Die Kinder erben paritätisch ein Viertel (bei drei Kindern würde die überlebende Ehegattin weiterhin die Hälfte erben und jedes Kind ein Sechstel).

Bereits in dieser einfachen Konstellation können Sie erkennen, das Probleme bei der Erbschaft vorprogrammiert sein könnten: Verlangt bereits ein Kind die Auszahlung seines Erbvermögens, so stehen diesem rechnerisch € 100.000,00 zu. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtline dürfte es der überlebenden Mutter verwehrt bleiben, ein entsprechendes Darlehen aufzunehmen, um das Kind bzw. die Kinder entsprechend auszuzahlen. Die Folge wäre ein gemeinschaftlicher Verkauf durch die Erbengemeinschaft oder eine zwangsweise Verwertung.

Im Übrigen kann dieses Problem auch bei einer testamentarischen Regelung mittels Berliner Testament entstehen, bei dem sich Ehegatten wechselseitig bei Tod als Alleinerben berücksichtigen und mit Tod des zuletzt Verstorbenen das Erbe an einen Dritten fallen soll (z.B. Kind oder Kinder). Zwar würde die überlebende Ehefrau in dieser Konstellation Alleinerbin sein, die Kinder könnten jedoch ihren Pflichtteil geltend machen, der der Hälfte des Anteils gemäß der gesetzlichen Erbfolge entspräche. Würden beide Kinder demnach ihren Pflichtteilsanspruch geltend machen, so müsste die Mutter an jedes Kind € 50.000,00 zahlen. Auch hier dürfte der Mutter eine Darlehensaufnahme aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verwehrt bleiben, so dass sie das Einfamilienhaus verkaufen müsste, um die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen.

Der übliche Wunsch, dass der überlebende Ehegatte im selbst genutzten Zuhause wohnen bleiben kann, ist bei ausbleibender testamentarischer Regelung in jedem Fall gefährdet.

Es ist stets ratsam, sich bereits zu Lebzeiten mit der gewünschten Erbfolge auseinanderzusetzen, so dass der Wille des Erblassers mittels testamentarischer Verfügung entsprechende Berücksichtigung findet.

Umso mehr Erben eine Immobilie zur Gesamthand erben, desto schwieriger ist in der Regel der Objekterhalt. Wird die Immobilie zudem noch durch Familienangehörige, die Miterben sind, selbst genutzt, bedeutet dies für die Miterben ausschließlich Verpflichtungen ohne entsprechenden Ertrag. Zwar kann nachträglich ein entsprechender Mietvertrag eine entsprechende Lösung bringen, oftmals wiegt die Begehrlichkeit einer Barauszahlung des Anteils der Erbmasse jedoch schwerer. Zudem haben entfernte Verwandte, die Miterben sind, recht kleine steuerliche Freibeträge (Geschwister z.B. nur € 20.000,00), so dass schnell eine entsprechende Erbschaftsteuerverpflichtung entstehen kann.

Eine Auseinandersetzung des Erbvermögens mit einem entsprechenden Immobilienvermögensanteil ist stets schwer zu bewältigen, wenn nicht ausreichend liquides Vermögen in der Erbmasse enthalten ist.

Früher oder später kommt es dann regelmäßig dazu, dass ein Miterbe seinen geerbten Immobilienanteil ausgezahlt haben möchte. Sind die Miterben nicht gewillt oder nicht in der Lage, den Miterben auszuzahlen, so kann der Miterbe die zwangsweise Auseinandersetzung des Immobilienvermögens verlangen, bei der die dem Grundsatz nach nicht teilbare Immobilie im Rahmen des gesetzlichen Verfahrens der Teilungsversteigerung zwangsweise veräußert wird und der Veräußerungserlös anteilsmäßig an die Erben ausgekehrt wird. Im Rahmen dieses Teilungsversteigerungsverfahrens wird seitens des Gerichts ein öffentlich vereidigter Sachverständiger bestellt, der ein Verkehrswertgutachten über die Immobilie(n) erstellt.

Wollen oder können die Miterben den Immobilienanteil nicht übernehmen, sollte sich die Erbengemeinschaft vorzugsweise für einen freihändigen Verkauf der Immobilie entscheiden, da hier im Regelfall ein höherer Verkaufserlös als im Teilungsversteigerungsverfahren zu erwarten ist. Auch hier sollten sich die Erben fachlichen Rat bei der Wertermittlung suchen und sich auf einen gemeinschaftlichen Mindestpreis im Vorwege verständigen, denn jeder Miterbe der Erbengemeinschaft muss bei einem Verkauf mitwirken und den notariellen Kaufvertrag gegenzeichnen.

Verfasser: Dirk Bluhm

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VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZUR AUSEINANDERSETZUNG GEMEINSCHAFLICHEN VERMÖGENS EINER GBR – dafür habe ich jemanden!

Sind mehrere natürliche Personen gemeinschaftlich an Immobilieneigentum beteiligt, so wird regelmäßig eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet und im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Diese Immobilien-GbR kann aus einer Vielzahl von Gesellschaftern bestehen, die kleinste GbR besteht jedoch aus mindestens zwei Personen, so dass auch Eheleute nicht selten Immobilieneigentum innerhalb einer GbR halten. Vorteile der GbR ist die einfachere Übertragung von Gesellschaftsvermögen(-santeilen) innerhalb der Gesellschafterstruktur, jedoch können auch weitere Gesellschafter eintreten oder austreten, solange mindestens zwei Gesellschafter verbleiben. Die Rechte und Pflichten der Gesellschafter innerhalb der GbR regelt der Gesellschaftervertrag, ergänzend das BGB. Seit 01.01.2024 gilt auch für Immobilien-GbRs, dass sie sich verpflichtend im Gesellschaftsregister einzutragen haben, bestehende Immobilien-GbRs müssen diese Eintragung erst vollziehen, wenn über die Immobilie verfügt werden soll, z.B. eine Grundschuld im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen werden soll. Entsprechende Gesellschafterwechsel sind dem Registergericht bei erfolgter Eintragung anzuzeigen.

HINWEIS: Ist die Immobilien-GbR im Gesellschaftsregister eingetragen, so werden die an der GbR beteiligten natürlichen Personen automatisch auch im Transparenzregister eingetragen Das Transparenzregister wurde insbesondere zur Vermeidung von Geldwäsche und zur Terrorismusabwehr eingeführt.

Ungeachtet dessen, ob die GbR beim Registergericht eingetragen ist oder nicht, kommt es regelmäßig vor, dass ein oder mehrere Gesellschafter aus der GbR ausscheiden wollen. In diesem Fall können gemäß § 719 BGB die Gesellschafteranteile des ausscheidenden Gesellschafters auf einen Mitgesellschafter ausschließlich mit Zustimmung aller anderen Gesellschafter übertragen werden. Kommt es zu keiner Einigung und möchte oder muss der ausscheidende Gesellschafter sein Immobilienvermögen liquidieren, so verbleibt ausschließlich die Möglichkeit eines gerichtlichen Teilungsversteigerungsverfahrens, bei dem der nicht teilbare Immobilienbesitz zwangsweise verwertet wird und durch den Veräußerungserlös teilbar gemacht wird. In diesem Verfahren wird seitens des Gerichts ein öffentlich vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt.

Besteht jedoch grundsätzlich Einigkeit darüber, dass der Gesellschafteranteil von einem auf den anderen Gesellschafter übertragen werden soll, muss über den Wertausgleich in Geld entsprechende Einigkeit zwischen den Vertragsparteien bestehen. Hierzu sollten sich die Gesellschafter zunächst über den Verkehrswert der Immobilie(n) einig sein. Ist dies nicht der Fall, sollten sich die Vertragsparteien gemeinschaftlich auf einen Sachverständigen einigen, der mit der Verkehrswertermittlung beauftragt wird, so dass es sich um kein Parteiengutachten handelt, da beide Vertragsparteien gemeinschaftlich den Sachverständigen beauftragt haben. Bestmöglich sollte das Ergebnis der Verkehrswertermittlung seitens der Gesellschafter anerkannt werden. Bei der Kaufpreisfindung sollten die Darlehensrestschulden zum Übertragungszeitpunkt in Abzug gebracht werden und mit der oder den finanzierenden Banken im Vorwege gesprochen werden, dass der ausscheidende Gesellschafter aus der Haftung der bestehenden Darlehensverträge entlassen wird. Da im Falle einer zwangsweisen Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Vermögens zudem ggf. eine Spekulationssteuer zu entrichten ist, sofern der Immobilienbesitz noch nicht mindestens 10 Jahre über die GbR im Privatvermögen gehalten wird, zudem auch eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Teilungsversteigerung an die finanzierenden Banken für den Zinsschaden aus einer vorzeitigen Darlehensablösung vor Zinsfestschreibungsende zu zahlen wäre und der übernehmende bzw. kaufende Gesellschafter ggf. eine Grunderwerbsteuer zu zahlen hat, können diese drei Kostenpositionen bei der Kaufpreisfindung des entsprechenden Gesellschafteranteils ggf. Berücksichtigung finden. Sind sich die Vertragsparteien über den Kaufpreis des Gesellschafteranteils einig, so können Sie einen Notar ihres Vertrauens mit der Erstellung eines Kaufvertrags beauftragen, der dann entsprechend beurkundet wird.

Es ist stets ratsam, eine Übertragung von GbR-Gesellschafteranteilen einvernehmlich zu regeln und alle wertrelevanten Punkte offen zu besprechen. Auch ist es in der Regel ratsam, sich einvernehmlich auf einen Verkehrswert der Immobilie(n) und in der Folge auf einen Kaufpreis des Gesellschafteranteils zu verständigen. Können sich die Gesellschafter nicht einigen, besteht ausschließlich die Möglichkeit, alles wie bisher zu belassen oder der austretende Gesellschafter strebt das gerichtliche Teilungsversteigerungsverfahren an. Durch die in diesem Verfahren entstehenden Kosten reduziert sich das anteilige Gesellschaftsvermögen insgesamt – zudem laufen die Mitgesellschafter Gefahr, das Immobilienvermögen im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht halten zu können, da dieses nicht selten durch einen Dritten ersteigert wird. Des Weiteren können etwaige entstehende Kosten seitens der Gesellschafter nicht einvernehmlich geplant werden – bspw . würde man einen einvernehmlichen Gesamt-Immobilienverkauf bei ausbleibender Übernahme des Gesellschafteranteils zwecks Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung bspw. auf das Zinsfestschreibungsende der Objektfinanzierung planen.

Verfasser: Dirk Bluhm

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BERECHNUNG EINER LEIBRENTE – dafür habe ich jemanden!

22 Millionen Menschen in Deutschland sind über 60 Jahre alt und gelten damit als Senioren. Oftmals ist das Vermögen von H&G-Mitgliedern dieser Generation in der selbst genutzten und i.d.R. vollständig bezahlten Immobilie gebunden und die Rente dient zur Sicherung des Lebensunterhaltes. Immobilieneigentümer dieser Generation haben regelmäßig ein Leben lang gearbeitet, das selbst genutzte Eigenheim abbezahlt und wollen ihren Lebensabend genießen, z.B. ein neues Auto kaufen, eine Weltreise machen oder es stehen entsprechende Investitionen der selbst genutzten Immobilie an.

Dies stellt für viele Senioren ein echtes Problem dar, da sie zwar über eine eigene Immobilie und somit über nicht unerhebliches Vermögen verfügen, jedoch eine Belastung dieser Immobilie seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Herausforderung darstellt. Wir empfehlen Ihnen zunächst, hier eine Lösung innerhalb der Familie zu finden und mit den Kindern über entsprechende Lösungen zu sprechen – bspw. mittels Verkauf der Immobilie an die Kinder unter Berücksichtigung eines entsprechenden Nießbrauchrechts. Doch wie sieht es, wenn keine Nachkommen vorhanden sind oder diese eine Übernahme der Immobilie nicht anstreben?

Eine mögliche Lösung liegt im Verkauf der selbst genutzten Immobilie, doch hiermit ist dann auch ein entsprechender Umzug in ein neues Zuhause verbunden. Doch im Regelfall möchte man seinen Lebensabend im gewohnten sozialen Umfeld in der eigenen Immobilie verbringen, so dass eine mögliche Lösung in der Leibrente liegen könnte.

Bei einem Immobilienverkauf zur Leibrente wird die Immobilie an einen privaten Investor, einen gewerblichen Käufer (Unternehmen) oder eine Stiftung veräußert und Sie erhalten seitens des Käufers bis an Ihr Lebensende eine vertraglich fest vereinbarte Leibrentenzahlung. Hierbei ist zunächst stets die entsprechende Bonität des Käufers zu prüfen, so dass Sie auch bestmögliche Sicherheit haben, dass Sie die Leibrente bis an Ihr Lebensende erhalten.

Selbstverständlich ist auch ein Verkauf der Immobilie zur Leibrente möglich, wenn keine weitere Selbstnutzung der Immobilie angestrebt wird. Da die Leibrente jedoch unter Umständen der teilweisen Einkommensbesteuerung unterliegt, dürfte in diesem Fall ein i.d.R. spekulationssteuerfreier direkter Verkauf der Immobilie für die meisten Senioren sinnvoller sein. Aus diesem Grunde beschäftigen wir uns in diesem Fall mit dem Immobilienverkauf zur Leibrente unter Berücksichtigung der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts:

Zunächst muss hierbei der Verkehrswert der Immobilie unter wertmindernder Berücksichtigung des Wohnrechts berücksichtigt werden. Da für die Berechnung des Wohnrechts ein Mietzins notwendig ist, wird nunmehr eine fiktive Miete kalkuliert, die bei etwaiger Vermietung der Immobilie erzielbar wäre, z.B. eine monatliche Nettokaltmiete von € 1.000,00. Das Wohnrecht bemisst sich zudem stets an der Restlebenserwartung der Inhaber des lebenslangen Wohnrechts, wir gehen in diesem Fall davon aus, dass eine verwitwete Frau im Alter von 70 Jahren ihre Immobilie zur Leibrente veräußert. Gemäß Sterbetafel hat diese Frau noch eine Restlebenserwartung von 16,84 Jahren. Nun wird die Jahresnettokaltmiete (€ 12.000,00) gemäß der Vervielfältigertabelle des Bundesministeriums der Finanzen mit dem zugehörigen Vervielfältiger von 11,099 multipliziert, hieraus ergibt sich ein rechnerischer Wert des Wohnrechts in Höhe von € 133.188,00.

HINWEIS: Die fiktive Jahresnettokaltmiete darf höchstens dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.

Beträgt der Verkehrswert der Immobilie € 500.000,00 bei freier Lieferung, so beträgt der Verkehrswert unter wertmindernder Berücksichtigung des Wohnrechts somit € 500.000 ./. € 133.188,00 = € 366.812,00.

Um den Wert der zu erwartenden monatlichen Leibrente zu ermitteln, wird nunmehr der Verkehrswert der Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht durch 12 (Monate) sowie den Leibrenten(barwert)faktor (Vervielfältiger gemäß Vervielfältigertabelle) geteilt: € 366.812,00 / 12 / 11,099 = € 2.754,09 mtl. Leibrente.

HINWEIS: Sollte das Leibrentenmodell für Sie in Betracht kommen, lassen Sie sich bitte mehrere Angebote zukommen und lassen Sie sich rechtlich und steuerlich beraten. Zwar ist der Leibrenten(barwert)faktor gemäß § 13 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) Grundlage für die Berechnung der Leibrente, allerdings kann diese durch einen unterschiedlichen Ansatz des Verkehrswertes sowie der fiktiven Marktmiete sowie der Instandhaltungsabschläge unterschiedlich hoch ausfallen. Zudem sollten Sie darauf achten, dass die vertraglich vereinbarte Leibrente an die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist. Sprechen Sie mit Ihrer Familie, ob das Leibrentenmodell ggf. innerhalb der Familie eine sinnvolle Lösung sein kann, da die Leibrente innerhalb der Familie i.d.R. flexibler gestaltet werden kann.

VORTEILE DER LEIBRENTE

Finanzielle Sicherheit im Alter durch regelmäßige Leibrentenzahlungen
Aufrechterhaltung des gewohnten Lebensumfeldes
Kein Risiko einer marktbedingten Verkehrswertminderung der Immobilie
Übersteigt der Leibrentenberechtigte die statistische Restlebenserwartung, so übersteigen die Leibrentenzahlungen die ursprüngliche Kalkulation
Übergang der Instandhaltungs- und Modernisierungspflicht auf den Käufer

NACHTEILE DER LEIBRENTE

Langfristige Bindung an den Leibrentengeber
Nachhaltiges Bonitätsrisiko des Leibrentengebers
Verzicht auf marktbedingte Verkehrswertsteigerungen für den Leibrentenberechtigten
Unterschreitet der Leibrentenberechtigte die statistische Restlebenserwartung, so fällt die Kalkulation zu Gunsten des Leibrentengebers positiver aus
Kann der Leibrentenberechtigte die Immobilie aufgrund einer Pflegebedürftigkeit nicht mehr bewohnen, ist das Wohnrecht entsprechend zu löschen

Verfasser: Dirk Bluhm

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BERECHNUNG EINES WOHNRECHTS BZW. NIEßBRAUCHRECHTS – dafür habe ich jemanden!

WOHNRECHT: Ein Wohnrecht berechtigt einen Menschen, eine Immobilie oder Teile einer Immobilie zeitlich befristet oder lebenslang zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das Wohn(ungs)recht ist in § 1093 BGB geregelt und wird im Grundbuch eingetragen, es kann nur mit Zustimmung der wohnberechtigten Person gelöscht werden oder endet spätestens mit ihrem Tod, so dass das Wohnrecht auch bei Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. Das Wohnrecht ist personenbezogen und somit nicht übertragbar, allerdings kann die wohnberechtigte Person Familienmitglieder oder Dritte zur Pflege aufnehmen. Das Wohnrecht wird oftmals im Zuge einer Schenkung (z.B. im Rahmen vorweggenommener Erbfolge) verwendet, bei dem sich die bisherigen selbst nutzenden Eigentümer als Schenkende im Gegenzuge das (lebenslange) Wohnrecht an der Immobilie sichern.

NIEßBRAUCHRECHT: Der Nießbrauch berechtigt einen Menschen, eine Immobilie oder Teile einer Immobilie zeitlich befristet oder lebenslang zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Der Nießbraucher kann die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder sie anderweitig nutzen. Das Nießbrauchrecht ist in § 1030 BGB und wird im Grundbuch eingetragen, es kann nur mit Zustimmung des Nießbrauchers gelöscht werden oder endet spätestens mit ihrem Tod, so dass das Nießbrauchrecht auch bei Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. Das Nießbrauchrecht ist personenbezogen und somit nicht übertragbar. Das Nießbrauchrecht wird oftmals im Zuge einer Schenkung (z.B. im Rahmen vorweggenommener Erbfolge) verwendet, bei dem sich die bisherigen vermietenden Eigentümer als Schenkende im Gegenzuge das (lebenslange) Nießbrauchrecht an der Immobilie sichern.

TIPP: Übertragen Sie Ihr Immobilienvermögen ganz oder teilweise im Rahmen vorweggenommener Erbfolge an Ihre Kinder oder Dritte, so empfehlen wir auch bei der Übertragung von selbst genutzten Immobilien stets die Eintragung eines Nießbrauchrechts, da dieses das Wohnrecht mit einschließt. Werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt pflegebedürftig und können Ihr Zuhause nicht mehr selbst nutzen, haben Sie durch das Nießbrauchrecht den Anspruch, die Mieterträge aus der Vermietung der Immobilie zu vereinnahmen oder im Bedarfsfall auch die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht im Nachwege löschen zu lassen.

Wird Vermögen noch zu Lebzeiten verschenkt, muss dies sowohl der Beschenkte als auch der Schenker anzeigen. Dazu reicht ein formloses Schreiben an das Finanzamt am Wohnsitz des Erblassers oder Schenkenden (§ 35 ErbStG). Wesentlich bei einer Schenkung unter Berücksichtigung eines Wohn- oder Nießbrauchrechtes ist, dass hierbei nicht der Verkehrswert der Immobilie zu berücksichtigen ist, sondern der um den Wert des Wohn- oder Nießbrauchrecht geminderte Verkehrswert, so dass entsprechende steuerliche Freibeträge ggf. besser genutzt werden können.

Doch wie wird der Wert des Wohn- bzw. Nießbrauchrechtes ermittelt? Das Bundesfinanzministerium für Finanzen veröffentlicht jährlich eine Vervielfältigertabelle zur Berechnung einer lebenslangen Nutzung oder Leistung. Anhand des vollendeten Lebensjahres sowie des Geschlechts des Nießbrauchers ergibt sich eine durchschnittliche Restlebenserwartung, der ein Vervielfältiger für den Kapitalwert zugeordnet ist – für eine 70-jährige Frau ergibt sich beispielhaft eine Restlebenserwartung von 16,84 Jahren mit einem Vervielfältiger von 11,099. Zur Berechnung des Werts des Nießbrauchrechts wird nunmehr die Jahresnettokaltmiete der Immobilie mit dem jeweils ermittelten Vervielfältiger multipliziert, woraus sich der Wert des Nießbrauchrechts ergibt. Die Berechnung des Wertes des Wohnrechtes erfolgt analog zur Berechnung des Nießbrauchrechtes, nur dass hierbei nicht die tatsächliche Jahresnettokaltmiete angesetzt wird, sondern die fiktive Jahresnettokaltmiete, die bei etwaiger Vermietung erzielbar wäre.

HINWEIS: Die Jahresnettokaltmiete darf höchstens dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.

Verfasser: Dirk Bluhm

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