KAUFMÄNNISCHE BERATUNG

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kaufmännische Beratung

ANLAGEBERATUNG & ALTERSVORSORGE – dafür habe ich jemanden!

Bevorzugt berät Haus & Grund seine Mitglieder selbstverständlich hinsichtlich eines Investments in Immobilien. Jedoch gehört hinsichtlich eines Vermögensmanagements und einer Risikodiversifizierung auch die Anlage in andere Anlageformen dazu, die je nach Alter, Familienstand, Risikobereitschaft und Renditeerwartung stets unterschiedlich sein können. Zudem sollte ein Immobilien-Kapitalanleger stets darauf achten, dass ihm für unvorhergesehene Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen ausreichend Liquidität zur Verfügung steht.

Klassisch erfolgt eine Risikostreuung paritätisch in die Anlageformen festverzinsliche Wertpapiere, Aktien sowie Immobilien und wird mit ein em 10%igen Investmentanteil in Edelmetalle – vorzugsweise Gold – unterlegt. Aufgrund der langjährigen Niedrigzinsphase empfiehlt es sich jedoch gerade für jüngere Menschen, den Anteil der festverzinslichen Wertpapiere unterzugewichten und insbesondere Aktien als langfristiges Investment mehr Bedeutung zu schenken – dies jedoch stets unter dem Aspekt der persönlichen Risikobereitschaft.

Die Deutschen sind ein Volk einer sehr sicherheitsbedürftigen Geldanlage bzw. Altersvorsorge und verzichten zu Gunsten der Sicherheit auf entsprechende Rendite. Jedoch gerade bei langfristiger Geldanlage oder einem sukzessiven Vermögensaufbau über viele Jahre bzw. Jahrzehnte schlägt die Dividendenrendite aus Aktien meistens die Zinsrendite aus festverzinslichen Wertpapieren. Unerfahrene Kapitalanleger sollten jedoch bevorzugt in größere Aktiengesellschaften aus gesicherten Branchen (z.B. Energie, Pharma oder Versicherungen) investieren, deren Geschäftsmodell sich in den vergangenen Jahren bestätigt hat und die jährlich entsprechende Dividenden ausschütten.

Im Zuge der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre sind die Immobilienpreise in Deutschland erheblich angestiegen, zuletzt jedoch aufgrund moderat gestiegener Zinsen sowie energetischen Ansprüchen preislich etwas zurückgekommen. Anleger sollten sich bei einem Investment in Immobilien mit der nachhaltigen Rendite sowie einem etwaigen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf auseinandersetzen, wie z.B. einer Balkonsanierung, einer Dachmodernisierung, der Elektrikerneuerung, einer Fenstermodernisierung oder weiteren energetischen Maßnahmen an der Fassade oder der Heizungsanlage. In Hamburg beträgt die Bruttomietrendite für Wohnimmobilien derzeit rund 3,5% p.a. (Verhältnis Jahresnettokaltmiete zum Verkehrswert). Wesentlich höhere Renditen sind in Hamburg nur sehr selten bei einem Investment in Wohnimmobilien zu erzielen, da die Vertragsmiete nicht frei vereinbart werden kann, sondern sich auch die Neuvertragsmiete bei Mieterfluktuation i.d.R. am Hamburger Mietenspiegel zu orientieren hat (siehe Mietpreisbremse). Ein Blick über den Stadtrand hinaus kann sich lohnen, denn hier sind nicht nur die Kaufpreise in der Regel günstiger, auch die Neuvertragsmieten sind insbesondere in Schleswig-Holstein frei vereinbar, da hier keine Mietpreisbremse umgesetzt worden ist. Insbesondere im Hamburger Speckgürtel sind die Neuvertragsmieten in Ahrensburg, Norderstedt, Reinbek, Wedel & Co. frei vereinbar und bieten bei nahezu identischer Vermietungssicherheit entsprechend höhere Renditen durch ein günstigere Kaufpreisniveau und freie Vereinbarkeit der Miete im Zuge von Fluktuationen. Wer ein Direktinvestment scheut, dem stehen Anlagealternativen wie Immobilien-Aktiengesellschaften, REIT´s oder offene sowie geschlossene Immobilienfonds zur Verfügung, Anleger sollten sich jedoch insbesondere mit dem Immobilienportfolio sowie den Kaufnebenkosten sowie lfd. Verwaltungskosten auseinandersetzen.

Wer langfristig investieren will, der sollte insbesondere auch das Thema Inflation im Blick haben. Aus diesem Grunde ist es auch empfehlenswert, inflationsgeschützte Anlageformen zu wählen, was insbesondere bei Aktien und Immobilien der Fall ist. Des Weiteren bietet ein Immobilieninvestment zahlreiche Vorteile im Hinblick auf den Inflationsschutz: Verkehrswertsteigerung + mögliche Indexierung der Mieten + Inflationierung der Schulden. Zudem sollte ein Investment in Edelmetalle – bevorzugt Gold – in Erwägung gezogen werden. Zwar erwirtschaftet Gold keine direkte Rendite, jedoch steigen Edelmetalle insbesondere in inflationsstarken Phasen an, so dass zumindest die Kaufkraft erhalten bleibt, denn im Übrigen bedeutet ein steigender Goldpreis nicht, dass der Goldpreis steigt, sondern ggf. im Umkehrschluss, dass der Wert der jeweiligen Währung sinkt.

Termin nach telefonischer Absprache unter der Rufnummer 040 – 677 88 66 oder senden Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an

anlageberatung@hug-rahlstedt.de

kaufmännische Beratung

FINANZIERUNGSBERATUNG – dafür habe ich jemanden!

Das Investment in eine Immobilie steht immer auf zwei Säulen – einer kaufmännischen sowie einer technischen. Genauso wichtig wie die Auseinandersetzung mit der Gebäudesubstanz und möglichen Investitionen in den kommenden Jahren ist der entsprechende Aufbau einer Finanzierung – denn wem nützt eine zugesagte Finanzierung, wenn man den Kapitaldienst in einigen Jahren gegebenenfalls nicht mehr bedienen kann?

ANNUITÄTENDARLEHEN: Ganz Klassisch ist den meisten Immobilienkäufern das Annuitätendarlehen zu empfehlen, insbesondere wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. Auch wenn die Zinsen in den vergangenen Monaten wieder angestiegen sind, befinden wir uns nach wie vor in einer Niedrigzinsphase – niemand kann verbindlich vorhersagen, wie sich das Zinsniveau in den kommenden Jahren darstellen wird. Aus diesem Grunde ist auch eine langfristige Zinssicherung für die meisten Immobilienkäufer empfehlenswert. Klassische Zinsfestschreibungszeiträume sind 10 oder 15 Jahre, manche Banken bieten jedoch auch längere Zinsfestschreibungszeiträume an. Für Sie als Darlehensnehmer besteht nach zehn Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6-monatiger Kündigungsfrist – dies bedeutet, dass Sie bei Darlehensverträgen mit längerer Zinsfestschreibung das Darlehen somit vorzeitig kündigen können, sofern das allgemeine Zinsniveau zum möglichen Kündigungszeitraum niedriger ausfällt. Darlehensnehmer sollten jedoch in jedem Fall eine Finanzierungszusage in der Hand halten, bevor der Schritt einer vorzeitigen Darlehensvertragskündigung vollzogen wird.

Bei einem Annuitätendarlehen werden Ihnen der Zins- sowie Tilgungssatz für den Zinsfestschreibungszeitraum fest zugesichert, hieraus ergibt sich anhand des Darlehensbetrages eine für Sie fest kalkulierte monatliche Ratenhöhe für den gesamten Zinsfestschreibungszeitraum. Da die Zinsen stets auf die jeweilige Restschuld berechnet werden und der Tilgungsanteil der Rate die Restschuld von Monat zu Monat entsprechend reduziert, erhöht sich der jeweilige Tilgungsanteil der Rate um die ersparten Zinsen. HINWEIS: Umso niedriger der Zinssatz bei gleicher Tilgung, umso höher fällt die Gesamtlaufzeit des Darlehens aus, denn der Effekt der ersparten Zinsen ist bei niedrigeren Sollzinsen entsprechend geringer.

FESTDARLEHEN: Bei einem Festdarlehen wird ein Darlehensvertrag mit einer alternativen Tilgungsersatzvariante kombiniert. Während beim Festdarlehen ausschließlich die vertraglich vereinbarten Zinsen auf den Darlehensbetrag gezahlt werden, spart der Darlehensnehmer als Tilgungsersatz einen separaten Vertrag an, dessen Guthaben zu Gunsten des Darlehens bzw. der finanzierenden Bank angetreten wird. Übliche Tilgungsersatzvarianten sind Bausparverträge sowie (fondsgebundene) Lebensversicherungen. In der Regel lohnt sich eine Tilgungsersatzvariante ausschließlich, wenn die zu erwartende Rendite der Tilgungsersatzvariante höher ausfällt als der zu entrichtende Sollzinssatz des Festdarlehens. Jedoch kann es zwecks Reduzierung der Ratenhöhe des Darlehens auch möglich sein, bereits bestehende Sparverträge in die neue Finanzierung mit einzubinden – zum einen reduziert dies bei entsprechendem bereits bestehenden Guthaben den Risikoauslauf der Bank und zum anderen muss keine zusätzliche Tilgung bzw. Tilgungsersatzform beim Kapitaldienst ergänzend berücksichtigt werden.

SONDERTILGUNGSOPTION: Insbesondere bei Eigennutzung ist Immobilienkäufern zu empfehlen, eine Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag mit zu berücksichtigen. Hierbei hat der Darlehensnehmer das Recht, kalenderjährlich eine Sondertilgung in Höhe von i.d.R. 5% des Darlehensbetragen außerordentlich zu tilgen. Beträgt der zugesagte Darlehensbetrag bspw. T€ 300′, so können Sie jährlich eine Sondertilgung von T€ 15′ leisten. Bitte beachten Sie hierbei, dass sich diese Sondertilgung bei einem Annuitätendarlehen NICHT auf die Höhe Ihrer monatlichen Darlehensrate auswirkt, sondern ausschließlich Ihren Zinsanteil der Rate reduziert und der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt, was zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens führt.

TILGUNGSÄNDERUNGSOPTION: Manche Banken bieten Ihnen zudem eine Tilgungsänderungsoption an. Sofern Ihnen bspw. durch eine Gehaltserhöhung nachhaltig mehr Einkommen zur Verfügung steht, haben Sie die Möglichkeit, die Tilgung entsprechend heraufzusetzen, was auch hier zu keiner Ratenreduzierung, jedoch zu einer verkürzten Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens führt. Oftmals sind Tilgungsänderungsoptionen auf zwei Änderungsmöglichkeiten während der Zinsfestschreibungszeit begrenzt, so dass Sie hiermit sehr überlegt und sorgsam umgehen sollten. Empfehlenswert ist eine Tilgungssteigerung somit erst, wenn nachhaltig ein höheres Einkommen zur Verfügung steht – die zweite Änderung sollte dazu dienen, notfalls die Tilgungshöhe wieder zu senken.

VORAUSDARLEHEN MIT BAUSPARVERTRAG: Im Grunde genommen handelt es sich hierbei um das vorstehend benannte Festdarlehen als Vorausdarlehen in Kombination des Abschlusses eines oder mehrerer Bausparverträge. Bei einem Darlehensbedarf von bspw. T€ 300′ zahlen Sie die Zinskosten für das Vorausdarlehens in gleicher Höhe und parallel werden ein oder mehrere Bausparverträge angespart. Parallel wird ein Bausparvertrag in der selben Höhe abgeschlossen und angespart. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (i.d.R. bei rund 40% Ansparung der Bausparsumme bzw. in diesem Fall T€ 120′) wird das Vorausdarlehen vollständig aus dem Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen, dessen Sollzinssatz bereits bei Vertragsabschluss feststeht, abgelöst. Nun beginnt die Bauspardarlehensphase, bei der das Bauspardarlehen wie ein klassisches Annuitätendarlehen zurückgeführt wird, wobei jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Darlehensnehmer sollten folgende Punkte beachten:

  1. Die Bausparkasse kann den Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrages nicht verbindlich bestimmen, so dass die Zuteilung des Bausparvertrages nicht zwingend auf den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung des Vorausdarlehens fällt. Im Bedarfsfall müssen Sie die Zinsfestschreibung des Vorausdarlehen entsprechend verlängern, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
  2. Bei Abschluss eines Bausparvertrages zahlen Sie i.d.R. eine Abschlussprovision, die zwingend bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden muss. Zwar bieten Bausparkassen i.d.R. einen attraktiven Zinssatz für das Vorausdarlehen an, jedoch sollten Sie die fällige Abschlussprovision entsprechend berücksichtigen.
  3. Zuletzt sollten Sie nicht nur die Höhe des Kapitaldienstes während der Ansparphase betrachten (Zinskosten des Vorausdarlehens sowie Ansparung des Bausparvertrages), sondern auch auf die Höhe der Bauspardarlehensrate achten. Des Öfteren kommt in der Bauspardarlehensphase ein erhöhter Tilgungssatz zum Tragen, der zu einem entsprechenden Anstieg der Darlehensrate führt, so dass auch zu diesem Zeitpunkt die Kapitaldienstfähigkeit Ihrerseits gewährleistet sein muss.

FOWARDDARLEHEN: Bei Ihnen läuft in den kommenden Monaten oder Jahren der Zinsfestschreibungszeitraum aus und Sie müssen das Darlehen entsprechend prolongieren, da es noch nicht vollständig getilgt ist? Wenn dies in den kommenden Monaten der Fall ist, wenden Sie sich an Ihre derzeit finanzierende Bank und lassen Sie sich für die Anschlussfinanzierung mehrere Angebote für unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiträume geben. In vielen Fällen lohnt sich auch die Einholung alternativer Finanzierungsangebote anderer Banken, auch wenn die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank angetreten werden muss, was mit entsprechenden Kosten verbunden ist.

Allerdings haben Sie auch die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, sofern Ihre Zinsfestschreibung erst zu einem späteren Zeitpunkt ausläuft: Viele Banken bieten die Möglichkeit des sogenannten Abschlusses eines Forwarddarlehens an, allerdings i.d.R. ausschließlich bis zu einem Zeitraum bis zu 36 bzw. 42 Monaten vor Zinsfestschreibungsende. Wenn Sie Planungssicherheit für die Zukunft haben wollen oder mit steigenden Zinsen rechnen, dann ist der Abschluss eines Forwarddarlehens der richtige Weg für Sie – hierbei schließen Sie mit Ihrer derzeit finanzierenden oder einer anderen Bank bereits heute einen neuen Darlehensvertrag ab, dessen Beginn in der Zukunft liegt – beispielhaft für in drei Jahren (derzeitiges Zinsfestschreibungsende) und für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum von beispielhaft zehn Jahren. Zwar berücksichtigt die finanzierende Bank für den Forward-Zeitraum von in diesem Fall 36 Monaten einen entsprechenden Zinsaufschlag auf den üblichen Darlehenszinssatz, aber gerade bei ansteigenden Zinsmärkten kann sich ein Forwarddarlehen für Sie positiv auswirken. Ob der Abschluss eines Forwarddarlehens für Sie jedoch wirtschaftlich wirklich die richtige Entscheidung gewesen ist, wird erst die Zukunft zeigen, insofern hängt der Abschluss eines Forwarddarlehens von Ihrer persönlichen Planungssicherheit und Ihrer persönlichen Einschätzung des Darlehenszinsniveaus während des Forward-Zeitraums ab.

FREMDKAPITALBEDARF: Erstellen Sie hierzu zunächst eine Gesamtkostenkalkulation, die sich aus den Parametern Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%), der etwaigen Maklercourtage sowie den Kosten für geplante Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zusammensetzt. Von den ermittelten Gesamtkosten ziehen Sie Ihr zur Verfügung stehendes Eigenkapital ab, woraus sich der Fremdkapitalbedarf ergibt, also die Darlehensmittel, die Sie bei Ihrer finanzierenden Bank zur Realisierung des Projektes aufnehmen müssen.

HINWEIS: Bitte planen Sie nicht Ihr gesamtem Eigenkapital bei der Finanzierung mit ein, denn gerade bei den Modernisierungs- und Instandsetzungskosten entstehen meistens höhere Kosten als geplant. Zudem sollten Sie eine gewisse Rücklage für Unvorhergesehenes berücksichtigen.

KAPITALDIENSTFÄHIGKEIT: Auch hier können Sie – wie die finanzierende Bank auch – zunächst eine Haushaltsrechnung durchführen. Stellen Sie alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und berechnen Sie hieraus Ihr frei verfügbares Einkommen. Sofern Sie aus Ihrer Mietwohnung ins Eigenheim umziehen wollen, ist die Miete bei der Kalkulation nicht zu berücksichtigen, allerdings sollten Sie die üblichen Betriebskosten für Heizung, Müll, Grundsteuer etc. auch für Ihr Eigenheim entsprechend einplanen.

Auf Basis des Fremdkapitalbedarfs können Sie nun ermitteln, welche Darlehensbelastung ungefähr auf Sie zukommt. Ist Ihr frei verfügbares Einkommen höher als die ermittelte Darlehensratenbelastung, so sollten Sie Ihr Ziel eines eigenen Zuhauses weiter verfolgen.

FÖRDERMITTEL: Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene besteht die Möglichkeit, entsprechende Förderdarlehen oder Zuschüsse für Ihr Vorhaben in Anspruch zu nehmen. In den unter der Rubrik „FACHTHEMEN“ angeführten „Links“ erhalten Sie erste Informationen. Welche Fördermittel in welcher Kombination für Ihr Projekt geeignet sind, erfahren Sie bei Ihrer finanzierenden Bank oder bei uns in der Finanzierungsberatung.

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kaufmännische Beratung

IMMOBILIENVERWALTUNG – dafür habe ich jemanden!

Die Anforderungen an Immobilienverwalter steigen stetig an, wodurch die Verwaltungsvergütungen der Immobilienverwaltungen entsprechend ansteigen. Insbesondere kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften haben zwischenzeitlich ein Problem, überhaupt noch eine (bezahlbare) Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum zu finden.

ZINSHAUSVERWALTUNG: Je nach Verwaltervertrag kümmert sich der Verwalter um die kaufmännische sowie technische Verwaltung Ihres Zinshauses. Hierzu gehört üblicherweise auf kaufmännischer Seite die Neuvermietung inkl. Erstellung der Mietverträge, die Durchführung von Mieterhöhungen, die fristgerechte Erstellung und Zusendung der Nebenkostenabrechnungen als auch die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen für Mieten, Mieterhöhungen, Mietkautionen sowie Rückständen als auch die Aussprache von Abmahnungen sowie Kündigungen, wobei hierzu oftmals Rechtsanwälte separat beauftragt werden. Zudem obliegt dem Verwalter regelmäßig die Liquiditätsplanung und die Eigentümerinformation hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben, die auch steuerliche Berücksichtigung finden. Auf der technischen Seite obliegt dem Verwalter im Regelfall die Entgegennahme von Mängeln nebst Minderungsansprüchen sowie die Planung sowie Beauftragung von Reparaturen, Instand- sowie Modernisierungsmaßnahmen, wobei gerade bei energetischen Modernisierung und umfassenderen Instandsetzungsmaßnahmen externe Bauingenieure und Energieberater beauftragt werden.

WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat per Gesetz einen WEG-Verwalter zu bestellen, der für die Wohnungseigentümergemeinschaft zwecks Investitionssicherheit der WEG eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden hat, die durch alle Eigentümer im Rahmen des monatlich zu entrichtenden Hausgeldes zu zahlen ist. Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetzt, der Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft (Teilungserklärung) sowie aus dem Verwaltervertrag. Wesentliche Aufgaben des Verwalters sind die Erstellung eines Wirtschaftsplans für die Veranlagung der Höhe des jeweiligen Hausgeldes, das Hausgeldinkasso, die Erstellung der jährlichen Hausgeldabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) sowie die Durchführung der jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen.

SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG: Hat ein Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts (Gewerbe oder Garage) seine Wohnung, Gewerbeeinheit oder Garage vermietet, so kann er hierfür einen Verwalter einsetzen, der die Verwaltung seiner Einheit(en) übernimmt. Im Regelfalls empfiehlt es sich bei der Sondereigentumsverwaltung den WEG-Verwalter hiermit zu betrauen, da er über die Vorgänge in der Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin unterrichtet ist und neben der Hausgeldabrechnung, in der auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden, unter Ergänzung der Grundsteuer B die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen kann.

VERMIETUNG: Sie planen die Vermietung einer Wohnung, einer Gewerbeeinheit oder eines Stellplatzes? Zunächst empfehlen wir Ihnen die Verwendung der rechtssicheren Mietvertragsformulare von Haus & Grund. Während Sie bei der Mietpreisfindung bei Gewerbeeinheiten sowie Stellplätzen grundsätzlich frei sind, gilt dies ausdrücklich nicht für den Bereich des Wohnens im Hamburger Stadtgebiet, denn Hamburg-weit gilt die sogenannte Mietpreisbremse für angespannten Wohnraum. Dies bedeutet, dass Sie die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich regelmäßig aus dem Hamburger Mietenspiegel ergibt, maximal um 10% überschreiten dürfen, sofern kein Ausnahmetatbestand greift. Ausnahmetatbestände können Neubauten, höhere vorvertragliche Nettokaltmieten, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder umfassende Modernisierungen sein.

Nach Festlegung der Nettokaltmiete inserieren Sie Ihre Mietwohnung üblicherweise unter Abgabe der energetischen Angaben Ihres Energieausweises in einem Immobilienportal online. Nach Eingang entsprechender Besichtigungsanfragen von Mietinteressenten vereinbaren Sie Einzel- oder Sammelbesichtigungstermine in der Mietwohnung. Legen Sie hierbei den Energieausweis für alle Interessenten gut sichtbar aus und lassen Sie etwaige Mietinteressenten eine Vertrauliche Selbstauskunft ausfüllen, die zugleich als Nachweis der Wohnungsbesichtigung dient, damit ein Widerrufsrechts seitens des Mieters nach Mietvertragsabschluss verwirkt. Sie haben nun die Möglichkeit, die Bonität entsprechender Mietinteressenten mittels des von Haus & Grund angebotenen Mieter-Solvenzchecks prüfen zu lassen. Vor Mietvertragsabschluss sollten Sie sich noch die Gehaltsangaben in der Vertraulichen Selbstauskunft durch die Vorlage von Gehaltsnachweisen bestätigen lassen und entsprechende Ausweisdokumente vorlegen lassen, die Sie vorzugsweise fotokopieren sollten.

Sofern nun alles stimmig ist, fertigen Sie einen Mietvertrag und vereinbaren mit den Mietinteressenten einen Termin zur Mietvertragsunterzeichnung. Hinsichtlich des Mietvertrages möchten wir noch auf einzelne Begebenheiten hinweisen, die im Mietvertrag selbst und im Bedarfsfall unter § 30 „Sonstige Vereinbarungen“ des Mietvertrages entsprechende Berücksichtigungen finden können:

  • Wollen Sie eine Indexierungsklausel oder eine Staffelvereinbarung hinsichtlich der Miete vereinbaren? Da auch die Staffelvereinbarung regelmäßig der Überprüfung hinsichtlich der ortsüblichen Höhe der Vergleichsmiete obliegt, wird der Abschluss einer Indexierungsklausel empfohlen, insbesondere wenn in den kommenden Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
  • Wollen Sie vorsorglich die Berliner Räumungsklausel im Mietvertrag berücksichtigen, damit im Falle der Zwangsräumung das Mieterinventar nicht zwingend eingelagert wird?
  • Sofern Sie ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus vermieten, sollten Sie im Mietvertrag zwingend auf die Mieterverpflichtung zur Gartenpflege eingehen und trotz abgemahnter ausbleibender Pflege des Gartens die Beauftragung eines externen Dienstleisters zur Gartenpflege regeln und auf die Umlagefähigkeit vorsorglich nochmals hinweisen.
  • Um Ihr Inkassorisiko zu reduzieren, sollten Sie den Mieter hinsichtlich der Energieversorgung verpflichten, eigenständig einen Energieversorgungsvertrag mit einem Versorger seiner Wahl abzuschließen, sofern die vermietete Einheit über eine eigene Heizungsversorgung mit einem eigenständigen Zähler verfügt. Dies ist regelmäßig bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälfte sowie Reihenhäusern der Fall, jedoch ebenfalls bei Wohnungen mit Nachtspeicherheizungen sowie Gasetagenheizungen. Hinsichtlich der Heizungswartung sollten Sie abwägen, ob Sie diese zwecks Kontrolle der regelmäßigen Wartung selbst beauftragen und umlegen oder zwecks Reduzierung des Inkassorisikos den Mieter direkt durchführen lassen und sich nachweisen lassen.
  • Um Ihr Inkassorisiko weiter zu reduzieren , sollten Sie den Mieter bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern ebenfalls vertraglich verpflichten, für jegliche weitere Kostenpositionen wie bspw. Müll, Wasser und Abwasser u.a. eigenständige Verträge abzuschließen.

MIETERHÖHUNGEN: Je nach Regelung im Mietvertrag, können Mieterhöhung auf Index- sowie Staffelbasis oder auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführt werden, die regelmäßig durch den Hamburger Mietenspiegel ermittelt wird. Im Falle der Vereinbarung von Index- oder Staffelvereinbarungen verzichtet der Vermieter auf die Durchführung von Modernisierungsmieterhöhungen. Sollten Sie hinsichtlich einer Mieterhöhung Beratungsbedarf haben, bitten wir um Zusendung Ihres Mietvertrages sowie Angabe des Baujahres sowie des Zeitpunkts der letzten Mieterhöhung, so dass wir für Sie eine Potentialanalyse hinsichtlich der Durchführbarkeit einer Mieterhöhung erstellen können.

Wir empfehlen Ihnen ausdrücklich, die rechtssicheren und stets aktuellen Formulare von Haus & Grund zu verwenden. Die entsprechenden Formulare können Sie selbstverständlich in unserer Geschäftsstelle erwerben – für Mitglieder zu Vorzugspreisen!

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STEUERBERATUNG – dafür habe ich jemanden!

Insbesondere im Zuge der Grundsteuerreform wurde die Steuerberatung von Haus & Grund regelmäßig seitens der Mitglieder in Anspruch genommen.

Allerdings ist auch die steuerliche Beratung bei Immobilien ein durchaus komplexes Thema, selbst wenn diese dem Privatvermögen zugerechnet wird:

ANLAGE V: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden gegenüber dem Finanzamt objektbezogen in der Anlage V ausgewiesen. Zunächst werden alle Einnahmen inkl. der Nebenkostenvorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten ermittelt. Diesen Einnahmen werden die Werbungskosten aus der AfA (Absetzung für Abnutzung), die Darlehenszinsen, die lfd. Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten sowie weitere Kosten wie Kontoführung entgegengerechnet. Größere Instandhaltungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen werden regelmäßig über mehrere Jahre abgeschrieben.

AfA (Absetzung für Abnutzung): Für die AfA werden zunächst alle Anschaffungskosten zusammengestellt, die beim Bau oder Immobilienkauf entstanden sind, hierzu gehört der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage sowie die Notar- und Grundbuchkosten, die mit dem Ankauf in Verbindung stehen (Kaufvertragsbeurkundung | Auflassungsvormerkung | Eigentumsumschreibung | u.a.). Der Kaufpreis wird, sofern im Kaufvertrag nicht bereits direkt berücksichtigt, in den Bau- und Bodenanteil aufgeteilt und die ermittelten Kaufnebenkosten im gleichen Verhältnis auf den Bau- und Bodenanteil aufgeteilt.

Abschreibungsfähig sind in diesem Zusammenhang die ermittelten Baukosten, da ausschließlich das Objekt selbst, nicht aber der Grundstücksanteil abschreibungsfähig ist, da dieser keiner Abnutzung unterliegt.

  • 2,5% p.a. bzw. 40 Jahre linear der ermittelten Baukosten bis einschließlich Baujahr 1924
  • 2,0% p.a. bzw. 50 Jahre linear der ermittelten Baukosten ab Baujahr 1925 bis einschließlich Baujahr 2022
  • 3,0% p.a. bzw. ca. 33 Jahre linear der ermittelten Baukosten ab Baujahr 2023
  • 5,0% p.a. degressive AfA bei Baubeginn des Wohngebäudes zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
    Detailinformationen zur degressiven AfA

HINWEIS: Sofern Sie davon ausgehen, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer als die typisierte Restnutzungsdauer ausfällt, haben Sie die Möglichkeit, ein entsprechendes Nutzungsdauer-Gutachten erstellen zu lassen. Ihr Wohnstättenfinanzamt muss die verkürzte Abschreibungszeit mit einem entsprechend höheren AfA-Satz in der Regel akzeptieren. Detailinformationen zur reduzierten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

Geldbeschaffungskosten: Kosten, die im Zuge der Geldbeschaffung anfallen, können im Rahmen der Steuererklärung direkt im Jahr des Entstehens als Werbungskosten geltend gemacht werden, hierzu gehören insbesondere die Notarkosten für die Grundschuldbestellung sowie die Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Aber auch bei Fragen zur steuerlichen Behandlung von Immobilien, die im Betriebsvermögen geführt werden sowie bei Gewerbeobjekten oder gemischt genutzten Objekten, bei denen in den Mietverträgen zur Umsatzsteuer optiert worden ist oder bei Fragen zum Schenkungs- und Erbschaftsteuerrecht, kontaktieren Sie gerne unsere Fachberater!


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VERSICHERUNGSBERATUNG – dafür habe ich jemanden!

Ist Ihre Immobilie derzeit ausreichend versichert, so dass bei einer etwaigen Schadensregulierung die ordnungsgemäße Nutzbarkeit Ihrer Immobilie gewährleistet ist und der Schaden nachhaltig beseitigt wird? Diese unter andere Fragen werden in der Versicherungsberatung beantwortet und entsprechende Versicherungsverträge hinsichtlich der Versicherungsbedingungen auf einen (ausreichenden) Regulierungsanspruch geprüft. Zudem erfolgt in der Versicherungsberatung ein entsprechender Versicherungsvergleich zwecks Prüfung, ob ein Versicherungswechsel mit einem besseren Preis- / Leistungsverhältnis möglich ist.

WOHNGEBÄUDEVERSICHERUNG: Die Versicherungsprämien sind in den vergangenen Jahren stetig angestiegen. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass die Bau- sowie Instandsetzungskosten einer Immobilie in den vergangenen Jahren nahezu explodiert sind, so dass die Versicherungsgesellschaften im Schadensfalle mit immer höheren Kosten bei einer Schadensregulierung konfrontiert werden. Doch nicht selten kommt es bei einer Schadensregulierung auf Seiten des Versicherungsnehmers zu Unmut und ggf. auch strittigen Auseinandersetzungen mit der Versicherungsgesellschaft, da die Regulierungsquote nicht auskömmlich ist. Oftmals liegt dies daran, dass die Objekte nicht zum gleitenden Neuwert versichert sind – wie sieht es bei Ihnen aus?

Klassische Gefahren, die durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt sein sollten, sind Feuer-, Leitungswasser sowie Sturm- und Hagelschäden.

ELEMENTARVERSICHERUNG: Immer öfter ist die Rede von einer Elementar- oder Elementarschutzversicherung, sogar der der Gesetzgeber überlegt, Überschwemmungsschäden als Pflichtversicherung einzuführen – aber was ist das eigentlich? Eine Elementarschutzversicherung rundet den Versicherungsschutz in Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung ab. Übliche Gefahren, die durch eine Elementarversicherung abgedeckt sind:

  • Starkregen/Überschwemmung/Rückstau
  • Hochwasser
  • Schneedruck
  • Lawinen/Erdrutsch
  • Erdsenkung
  • Erdbeben
  • Vulkanausbruch

GLASVERSICHERUNG: Die Glasversicherung ist in der Regel ein Zusatzbaustein, der in Ergänzung einer Hausrat- oder einer Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden kann. Üblicherweise wird die Glasversicherung in Verbindung mit einer Hausratversicherung abgeschlossen, da neben den Außenscheiben auch vielfach Schäden an Cerankochfeldern und Duschkabinen mit Echtglas abgesichert sind. Aufgrund der recht geringen Prämienhöhe wird diese jedoch auch oft in Ergänzung einer bestehenden Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, um Schäden an Außenscheiben und Schaufenstern mit abzusichern. Insbesondere bei Schaufensterscheiben sollten Sie prüfen, ob Vandalismusschäden im Versicherungsumfang mit abgesichert sind.

EIGENTÜMERHAFTPFLICHT: Ähnlich wie bei der privaten Haftpflichtversicherung werden mit der Eigentümerhaftpflichtversicherung Dritte vor Gefahren geschützt, die von Ihrem Grundstück ausgehen. Wie auch bei der privaten Haftpflichtversicherung handelt es sich bei der Eigentümerhaftpflicht um eine empfehlenswerte Versicherung, die Sie bereits zu moderaten Prämien abschließen können. Entgegen der Begriffsbezeichnung handelt es sich weder bei der privaten Haftpflichtversicherung noch bei der Eigentümerhaftpflichtversicherung um eine Pflichtversicherung.

Typische Schadensfälle sind beispielshaft herunterfliegende Dachziegel bei Sturm, die das Auto Ihres Nachbarn beschädigen oder ein Fußgänger, der auf ihrem schneebedeckten Gehweg ausrutscht und zu Schaden kommt.

GEWÄSSERSCHADENHAFTPFLICHT: Immer wenn im Objekt gewässerschädliche Stoffe lagern, ist das Abschluss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung empfehlenswert. Nun denken Sie, dass Sie weder gewässerschädliche Stoffe lagern und das nächste Gewässer kilometerweit entfernt liegt? Bei gewässerschädlichen Stoffen handelt es sich bei Immobilieneigentümern in der Regel um die Lagerung von Heizöl in entsprechenden Keller- oder Außentanks und bei dem schützenswerten Gewässer handelt es sich bei Austritt im eine Bodenkontamination, die zur Verschmutzung des Grundwassers führt.

TIPP FÜR VERMIETER: Die Prämien der vorstehend genannten Versicherungen sind üblicherweise im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlagefähig.

Neben den üblichen Immobilienversicherung haben Sie im Rahmen der Versicherungsberatung jedoch auch die Möglichkeit, alle weiteren Versicherungsverträge hinsichtlich des Leistungsumfangs und der Angemessenheit der Prämie überprüfen zu lassen. Damit sich Ihr Berater von Haus & Grund optimal auf ein entsprechendes Gespräch vorbereiten kann, scannen Sie gerne Ihre Versicherungspolice oder Ihren Versicherungsvertrag und lassen uns diesen per E-Mail zukommen. Nach entsprechender Sichtung der Unterlagen werden Sie zwecks Terminvereinbarung telefonisch kontaktiert, so dass Sie sich im Anschluss über Leistungsumfang und Angemessenheit in der Versicherungsberatung umfassend beraten lassen können.

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