MIETERHÖHUNG – dafür habe ich jemanden!

MIETERHÖHUNG GEWERBE: In gewerblichen Mietverträgen findet regelmäßig eine Indexierungsklausel Anwendung, wobei hier zunächst zwischen einer unechten sowie einer echten Indexierungsklausel zu unterscheiden ist.

Unechte Indexierungsklausel: Üblicherweise findet im Mietvertrag für Gewerbe eine unechte Indexierungsklausel Anwendung, wonach zunächst eine Indexierungsklausel ab Überschreitung eines Grenzwertes von 5% greift, diese jedoch bei Einspruch des gewerblichen Mieters der Überprüfung und Bestätigungen durch einen unabhängigen Sachverständigen bedarf. 

Echte Indexierungsklausel: Es besteht jedoch auch beim Mietvertrag für Gewerbe die Möglichkeit, eine echte Indexierungsklausel zu berücksichtigen und den Grenzwert individuell festzulegen. Sobald dieser Grenzwert unter- bzw. überschritten wird, besteht seitens der Mietvertragsparteien die Möglichkeit, eine Mietanpassung auf Basis des Verbraucherpreisindex‘ zu erklären. Gewerbliche Mieter werden diese Mietanpassung in der Regel in deflationären Phasen erklären, Vermieter hingegen in inflationären Phasen.

Detailinformationen zur Index-Mieterhöhung erhalten Sie HIER.

MIETERHÖHUNG WOHNEN: Vor Umsetzung einer Mieterhöhung ist zunächst zu prüfen, ob der bestehende Mietvertrag eine entsprechende Regelung hinsichtlich Mieterhöhungen im Bestands-Mietverhältnis regelt:

• Standard (keine Regelung): auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete
  Ist keine abweichende Regelung im Mietvertrag berücksichtigt, haben Mieterhöhungen stets auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erfolgen. Gemäß § 558a Absatz 2 BGB kann zur Begründung der Mieterhöhung auf folgende Begründungsmittel Bezug genommen werden:
  a) einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)
  b) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e) – HINWEIS: aktuell gibt es deutschlandweit keine anerkannte Mietdatenbank
  c) ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  d) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen
  Sofern in der Gemeinde oder Stadt ein entsprechender (qualifizierter) Mietspiegel vorhanden ist, wird dieser regelmäßig als Begründungsmittel bevorzugt herangezogen. In der Freien und Hansestadt Hamburg gilt regelmäßig der jeweilige Hamburger Mietenspiegel als geeignetes Begründungsmittel.
  Ergänzend ist bei Mieterhöhungen im Bestand darauf zu achten, dass gemäß § 558 Absatz 3 BGB die Kappungsgrenze in Höhe von 20% einzuhalten ist und demnach die Nettokaltmiete binnen eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als diese 20% ansteigen darf. In Hamburg gilt sogar seit dem Jahr 2013 eine reduzierte Kappungsgrenze von 15%, wonach binnen eines Zeitraums von drei Jahren die Nettokaltmiete somit um maximal 15% ansteigen darf. Die in Hamburg per Landesverordnung reduzierte Kappungsgrenze von 15% ist zunächst bis einschließlich August 2028 wirksam. 
• Staffel-Mieterhöhung
  Sind im Mietvertrag eine oder mehrere Staffel-Mieterhöhungen berücksichtigt, so gelten die im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmieten zum jeweiligen Datum als vereinbart, ohne dass der Vermieter seinen Anspruch nochmals zum jeweiligen Beginn entsprechend deklarieren muss. Zu beachten ist jedoch, dass im Mietvertrag die entsprechenden Nettokaltmieten mit entsprechendem Beginn ausgewiesen worden sind und zwischen den jeweiligen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegt. Des Weiteren obliegen die jeweiligen Staffelmieten in angespannten Wohnungsmärkten der Einhaltung der jeweiligen Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse). Dementsprechend kann eine Staffelmieterhöhung auch dann (tlw.) unwirksam sein, wenn diese zwar wirksam vereinbart ist, jedoch die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt des Eintritts dieser Staffel-Mieterhöhung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  Staffel-Mieterhöhungsvereinbarungen haben für Vermieter regelmäßig mehrere Nachteile:
  a) Sofern das Mietverhältnis über längere Zeit andauert, läuft die Staffel irgendwann zeitlich im bestehenden Mietverhältnis aus. Hiernach gilt wiederum als Begründungsmittel die Begründung über die ortsübliche Vergleichsmiete.
  b) In Regionen, in denen die Mietpreisbremse greift, unterliegen die jeweiligen Staffel der Überprüfung der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete und können somit seitens der Mieter dennoch gerügt werden, auch wenn diese wirksam im Mietvertrag vereinbart sind.
  c) Während der Laufzeit der Staffel-Mietvereinbarung sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Liegt die Staffelmiete somit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete oder sollen vermieterseitige Modernisierungen durchgeführt werden, die keines gesetzlich auflagebedingten Ursprungs sind, greift dennoch die Staffelmiete und berechtigt zu keiner ergänzenden Mieterhöhung.
• Index-Mieterhöhung
  Bei einer Index-Mietvereinbarung ist lediglich bei Mietbeginn darauf zu achten, dass die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses der Einhaltung der Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) genügt, Ausnahmetatbestände sind im Mietvertrag entsprechend auszuweisen. Auf Basis der jeweils zuletzt wirksam vereinbarten Nettokaltmiete können beide Vertragsparteien die jeweilige Anpassung der Nettokaltmiete auf Basis des Verbraucherpreisindex‘ verlangen – Mieter werden dies im Regelfall ausschließlich in deflationären Phasen verlangen, Vermieter in inflationären Phasen. Bei der Umsetzung einer Index-Mieterhöhung ist stets zu prüfen, an wann die Indexierungsklausel erstmals Berücksichtigung findet (siehe Mietvertrag) bzw. zu welchem Zeitpunkt die letzte Index-Mieterhöhung umgesetzt worden ist. Zwischen zwei Index-Mieterhöhungen muss stets ein zeitlicher Abstand von mindestens einem Jahr eingehalten werden.
  Allerdings sind auch bei der Index-Mietvereinbarung während der Mietvertragslaufzeit ergänzende Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Liegt die Indexmiete somit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete oder sollen vermieterseitige Modernisierungen durchgeführt werden, die keines gesetzlich auflagebedingten Ursprungs sind, greift dennoch die Indexmiete und berechtigt zu keiner ergänzenden Mieterhöhung.
  Detailinformationen zur Index-Mieterhöhung erhalten Sie HIER.

Sie merken, dass auch das Thema Mieterhöhungen im Mietrecht ein komplexes Thema ist, bei dem viele Aspekte zu beachten sind. Um Fallstricke zu vermeiden, helfen wir Mitgliedern gerne weiter, damit Ihre Mieterhöhung bestmöglich rechtssicher durchgeführt werden kann. Nutzen Sie hierzu zunächst die rechtssicheren Fachformulare von Haus & Grund und sprechen Sie uns bei Bedarf an – wir helfen Ihnen gerne weiter!

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