FINANZIERUNGSBERATUNG – dafür habe ich jemanden!

Das Investment in eine Immobilie steht immer auf zwei Säulen – einer kaufmännischen sowie einer technischen. Genauso wichtig wie die Auseinandersetzung mit der Gebäudesubstanz und möglichen Investitionen in den kommenden Jahren ist der entsprechende Aufbau einer Finanzierung – denn wem nützt eine zugesagte Finanzierung, wenn man den Kapitaldienst in einigen Jahren gegebenenfalls nicht mehr bedienen kann?

ANNUITÄTENDARLEHEN: Ganz Klassisch ist den meisten Immobilienkäufern das Annuitätendarlehen zu empfehlen, insbesondere wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll. Auch wenn die Zinsen in den vergangenen Monaten wieder angestiegen sind, befinden wir uns nach wie vor in einer Niedrigzinsphase – niemand kann verbindlich vorhersagen, wie sich das Zinsniveau in den kommenden Jahren darstellen wird. Aus diesem Grunde ist auch eine langfristige Zinssicherung für die meisten Immobilienkäufer empfehlenswert. Klassische Zinsfestschreibungszeiträume sind 10 oder 15 Jahre, manche Banken bieten jedoch auch längere Zinsfestschreibungszeiträume an. Für Sie als Darlehensnehmer besteht nach zehn Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6-monatiger Kündigungsfrist – dies bedeutet, dass Sie bei Darlehensverträgen mit längerer Zinsfestschreibung das Darlehen somit vorzeitig kündigen können, sofern das allgemeine Zinsniveau zum möglichen Kündigungszeitraum niedriger ausfällt. Darlehensnehmer sollten jedoch in jedem Fall eine Finanzierungszusage in der Hand halten, bevor der Schritt einer vorzeitigen Darlehensvertragskündigung vollzogen wird.

Bei einem Annuitätendarlehen werden Ihnen der Zins- sowie Tilgungssatz für den Zinsfestschreibungszeitraum fest zugesichert, hieraus ergibt sich anhand des Darlehensbetrages eine für Sie fest kalkulierte monatliche Ratenhöhe für den gesamten Zinsfestschreibungszeitraum. Da die Zinsen stets auf die jeweilige Restschuld berechnet werden und der Tilgungsanteil der Rate die Restschuld von Monat zu Monat entsprechend reduziert, erhöht sich der jeweilige Tilgungsanteil der Rate um die ersparten Zinsen. HINWEIS: Umso niedriger der Zinssatz bei gleicher Tilgung, umso höher fällt die Gesamtlaufzeit des Darlehens aus, denn der Effekt der ersparten Zinsen ist bei niedrigeren Sollzinsen entsprechend geringer.

FESTDARLEHEN: Bei einem Festdarlehen wird ein Darlehensvertrag mit einer alternativen Tilgungsersatzvariante kombiniert. Während beim Festdarlehen ausschließlich die vertraglich vereinbarten Zinsen auf den Darlehensbetrag gezahlt werden, spart der Darlehensnehmer als Tilgungsersatz einen separaten Vertrag an, dessen Guthaben zu Gunsten des Darlehens bzw. der finanzierenden Bank angetreten wird. Übliche Tilgungsersatzvarianten sind Bausparverträge sowie (fondsgebundene) Lebensversicherungen. In der Regel lohnt sich eine Tilgungsersatzvariante ausschließlich, wenn die zu erwartende Rendite der Tilgungsersatzvariante höher ausfällt als der zu entrichtende Sollzinssatz des Festdarlehens. Jedoch kann es zwecks Reduzierung der Ratenhöhe des Darlehens auch möglich sein, bereits bestehende Sparverträge in die neue Finanzierung mit einzubinden – zum einen reduziert dies bei entsprechendem bereits bestehenden Guthaben den Risikoauslauf der Bank und zum anderen muss keine zusätzliche Tilgung bzw. Tilgungsersatzform beim Kapitaldienst ergänzend berücksichtigt werden.

SONDERTILGUNGSOPTION: Insbesondere bei Eigennutzung ist Immobilienkäufern zu empfehlen, eine Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag mit zu berücksichtigen. Hierbei hat der Darlehensnehmer das Recht, kalenderjährlich eine Sondertilgung in Höhe von i.d.R. 5% des Darlehensbetragen außerordentlich zu tilgen. Beträgt der zugesagte Darlehensbetrag bspw. T€ 300′, so können Sie jährlich eine Sondertilgung von T€ 15′ leisten. Bitte beachten Sie hierbei, dass sich diese Sondertilgung bei einem Annuitätendarlehen NICHT auf die Höhe Ihrer monatlichen Darlehensrate auswirkt, sondern ausschließlich Ihren Zinsanteil der Rate reduziert und der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt, was zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens führt.

TILGUNGSÄNDERUNGSOPTION: Manche Banken bieten Ihnen zudem eine Tilgungsänderungsoption an. Sofern Ihnen bspw. durch eine Gehaltserhöhung nachhaltig mehr Einkommen zur Verfügung steht, haben Sie die Möglichkeit, die Tilgung entsprechend heraufzusetzen, was auch hier zu keiner Ratenreduzierung, jedoch zu einer verkürzten Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens führt. Oftmals sind Tilgungsänderungsoptionen auf zwei Änderungsmöglichkeiten während der Zinsfestschreibungszeit begrenzt, so dass Sie hiermit sehr überlegt und sorgsam umgehen sollten. Empfehlenswert ist eine Tilgungssteigerung somit erst, wenn nachhaltig ein höheres Einkommen zur Verfügung steht – die zweite Änderung sollte dazu dienen, notfalls die Tilgungshöhe wieder zu senken.

VORAUSDARLEHEN MIT BAUSPARVERTRAG: Im Grunde genommen handelt es sich hierbei um das vorstehend benannte Festdarlehen als Vorausdarlehen in Kombination des Abschlusses eines oder mehrerer Bausparverträge. Bei einem Darlehensbedarf von bspw. T€ 300′ zahlen Sie die Zinskosten für das Vorausdarlehens in gleicher Höhe und parallel werden ein oder mehrere Bausparverträge angespart. Parallel wird ein Bausparvertrag in der selben Höhe abgeschlossen und angespart. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (i.d.R. bei rund 40% Ansparung der Bausparsumme bzw. in diesem Fall T€ 120′) wird das Vorausdarlehen vollständig aus dem Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen, dessen Sollzinssatz bereits bei Vertragsabschluss feststeht, abgelöst. Nun beginnt die Bauspardarlehensphase, bei der das Bauspardarlehen wie ein klassisches Annuitätendarlehen zurückgeführt wird, wobei jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Darlehensnehmer sollten folgende Punkte beachten:

1. Die Bausparkasse kann den Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrages nicht verbindlich bestimmen, so dass die Zuteilung des Bausparvertrages nicht zwingend auf den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung des Vorausdarlehens fällt. Im Bedarfsfall müssen Sie die Zinsfestschreibung des Vorausdarlehen entsprechend verlängern, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
2. Bei Abschluss eines Bausparvertrages zahlen Sie i.d.R. eine Abschlussprovision, die zwingend bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden muss. Zwar bieten Bausparkassen i.d.R. einen attraktiven Zinssatz für das Vorausdarlehen an, jedoch sollten Sie die fällige Abschlussprovision entsprechend berücksichtigen.
3. Zuletzt sollten Sie nicht nur die Höhe des Kapitaldienstes während der Ansparphase betrachten (Zinskosten des Vorausdarlehens sowie Ansparung des Bausparvertrages), sondern auch auf die Höhe der Bauspardarlehensrate achten. Des Öfteren kommt in der Bauspardarlehensphase ein erhöhter Tilgungssatz zum Tragen, der zu einem entsprechenden Anstieg der Darlehensrate führt, so dass auch zu diesem Zeitpunkt die Kapitaldienstfähigkeit Ihrerseits gewährleistet sein muss.

FOWARDDARLEHEN: Bei Ihnen läuft in den kommenden Monaten oder Jahren der Zinsfestschreibungszeitraum aus und Sie müssen das Darlehen entsprechend prolongieren, da es noch nicht vollständig getilgt ist? Wenn dies in den kommenden Monaten der Fall ist, wenden Sie sich an Ihre derzeit finanzierende Bank und lassen Sie sich für die Anschlussfinanzierung mehrere Angebote für unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiträume geben. In vielen Fällen lohnt sich auch die Einholung alternativer Finanzierungsangebote anderer Banken, auch wenn die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank angetreten werden muss, was mit entsprechenden Kosten verbunden ist.

Allerdings haben Sie auch die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, sofern Ihre Zinsfestschreibung erst zu einem späteren Zeitpunkt ausläuft: Viele Banken bieten die Möglichkeit des sogenannten Abschlusses eines Forwarddarlehens an, allerdings i.d.R. ausschließlich bis zu einem Zeitraum bis zu 36 bzw. 42 Monaten vor Zinsfestschreibungsende. Wenn Sie Planungssicherheit für die Zukunft haben wollen oder mit steigenden Zinsen rechnen, dann ist der Abschluss eines Forwarddarlehens der richtige Weg für Sie – hierbei schließen Sie mit Ihrer derzeit finanzierenden oder einer anderen Bank bereits heute einen neuen Darlehensvertrag ab, dessen Beginn in der Zukunft liegt – beispielhaft für in drei Jahren (derzeitiges Zinsfestschreibungsende) und für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum von beispielhaft zehn Jahren. Zwar berücksichtigt die finanzierende Bank für den Forward-Zeitraum von in diesem Fall 36 Monaten einen entsprechenden Zinsaufschlag auf den üblichen Darlehenszinssatz, aber gerade bei ansteigenden Zinsmärkten kann sich ein Forwarddarlehen für Sie positiv auswirken. Ob der Abschluss eines Forwarddarlehens für Sie jedoch wirtschaftlich wirklich die richtige Entscheidung gewesen ist, wird erst die Zukunft zeigen, insofern hängt der Abschluss eines Forwarddarlehens von Ihrer persönlichen Planungssicherheit und Ihrer persönlichen Einschätzung des Darlehenszinsniveaus während des Forward-Zeitraums ab.

FREMDKAPITALBEDARF: Erstellen Sie hierzu zunächst eine Gesamtkostenkalkulation, die sich aus den Parametern Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%), der etwaigen Maklercourtage sowie den Kosten für geplante Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zusammensetzt. Von den ermittelten Gesamtkosten ziehen Sie Ihr zur Verfügung stehendes Eigenkapital ab, woraus sich der Fremdkapitalbedarf ergibt, also die Darlehensmittel, die Sie bei Ihrer finanzierenden Bank zur Realisierung des Projektes aufnehmen müssen.

HINWEIS: Bitte planen Sie nicht Ihr gesamtem Eigenkapital bei der Finanzierung mit ein, denn gerade bei den Modernisierungs- und Instandsetzungskosten entstehen meistens höhere Kosten als geplant. Zudem sollten Sie eine gewisse Rücklage für Unvorhergesehenes berücksichtigen.

KAPITALDIENSTFÄHIGKEIT: Auch hier können Sie – wie die finanzierende Bank auch – zunächst eine Haushaltsrechnung durchführen. Stellen Sie alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und berechnen Sie hieraus Ihr frei verfügbares Einkommen. Sofern Sie aus Ihrer Mietwohnung ins Eigenheim umziehen wollen, ist die Miete bei der Kalkulation nicht zu berücksichtigen, allerdings sollten Sie die üblichen Betriebskosten für Heizung, Müll, Grundsteuer etc. auch für Ihr Eigenheim entsprechend einplanen.

Auf Basis des Fremdkapitalbedarfs können Sie nun ermitteln, welche Darlehensbelastung ungefähr auf Sie zukommt. Ist Ihr frei verfügbares Einkommen höher als die ermittelte Darlehensratenbelastung, so sollten Sie Ihr Ziel eines eigenen Zuhauses weiter verfolgen.

FÖRDERMITTEL: Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene besteht die Möglichkeit, entsprechende Förderdarlehen oder Zuschüsse für Ihr Vorhaben in Anspruch zu nehmen. In den unter der Rubrik „FACHTHEMEN“ angeführten „Links“ erhalten Sie erste Informationen. Welche Fördermittel in welcher Kombination für Ihr Projekt geeignet sind, erfahren Sie bei Ihrer finanzierenden Bank oder bei uns in der Finanzierungsberatung.

Verfasser: Peter Wolf

Termin nach telefonischer Absprache unter der Rufnummer 040 – 677 88 66 oder senden Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an finanzierungsberatung@hug-rahlstedt.de oder füllen Sie das folgende Kontaktformular aus.