IMMOBILIENVERWALTUNG – dafür habe ich jemanden!

Die Anforderungen an Immobilienverwalter steigen stetig an, wodurch die Verwaltungsvergütungen der Immobilienverwaltungen entsprechend ansteigen. Insbesondere kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften haben zwischenzeitlich ein Problem, überhaupt noch eine (bezahlbare) Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum zu finden.

ZINSHAUSVERWALTUNG: Je nach Verwaltervertrag kümmert sich der Verwalter um die kaufmännische sowie technische Verwaltung Ihres Zinshauses. Hierzu gehört üblicherweise auf kaufmännischer Seite die Neuvermietung inkl. Erstellung der Mietverträge, die Durchführung von Mieterhöhungen, die fristgerechte Erstellung und Zusendung der Nebenkostenabrechnungen als auch die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen für Mieten, Mieterhöhungen, Mietkautionen sowie Rückständen als auch die Aussprache von Abmahnungen sowie Kündigungen, wobei hierzu oftmals Rechtsanwälte separat beauftragt werden. Zudem obliegt dem Verwalter regelmäßig die Liquiditätsplanung und die Eigentümerinformation hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben, die auch steuerliche Berücksichtigung finden. Auf der technischen Seite obliegt dem Verwalter im Regelfall die Entgegennahme von Mängeln nebst Minderungsansprüchen sowie die Planung sowie Beauftragung von Reparaturen, Instand- sowie Modernisierungsmaßnahmen, wobei gerade bei energetischen Modernisierung und umfassenderen Instandsetzungsmaßnahmen externe Bauingenieure und Energieberater beauftragt werden.

WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat per Gesetz einen WEG-Verwalter zu bestellen, der für die Wohnungseigentümergemeinschaft zwecks Investitionssicherheit der WEG eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden hat, die durch alle Eigentümer im Rahmen des monatlich zu entrichtenden Hausgeldes zu zahlen ist. Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetzt, der Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft (Teilungserklärung) sowie aus dem Verwaltervertrag. Wesentliche Aufgaben des Verwalters sind die Erstellung eines Wirtschaftsplans für die Veranlagung der Höhe des jeweiligen Hausgeldes, das Hausgeldinkasso, die Erstellung der jährlichen Hausgeldabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) sowie die Durchführung der jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen.

SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG: Hat ein Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts (Gewerbe oder Garage) seine Wohnung, Gewerbeeinheit oder Garage vermietet, so kann er hierfür einen Verwalter einsetzen, der die Verwaltung seiner Einheit(en) übernimmt. Im Regelfalls empfiehlt es sich bei der Sondereigentumsverwaltung den WEG-Verwalter hiermit zu betrauen, da er über die Vorgänge in der Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin unterrichtet ist und neben der Hausgeldabrechnung, in der auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden, unter Ergänzung der Grundsteuer B die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen kann.

VERMIETUNG: Sie planen die Vermietung einer Wohnung, einer Gewerbeeinheit oder eines Stellplatzes? Zunächst empfehlen wir Ihnen die Verwendung der rechtssicheren Mietvertragsformulare von Haus & Grund. Während Sie bei der Mietpreisfindung bei Gewerbeeinheiten sowie Stellplätzen grundsätzlich frei sind, gilt dies ausdrücklich nicht für den Bereich des Wohnens im Hamburger Stadtgebiet, denn Hamburg-weit gilt die sogenannte Mietpreisbremse für angespannten Wohnraum. Dies bedeutet, dass Sie die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich regelmäßig aus dem Hamburger Mietenspiegel ergibt, maximal um 10% überschreiten dürfen, sofern kein Ausnahmetatbestand greift. Ausnahmetatbestände können Neubauten, höhere vorvertragliche Nettokaltmieten, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder umfassende Modernisierungen sein.

Nach Festlegung der Nettokaltmiete inserieren Sie Ihre Mietwohnung üblicherweise unter Abgabe der energetischen Angaben Ihres Energieausweises in einem Immobilienportal online. Nach Eingang entsprechender Besichtigungsanfragen von Mietinteressenten vereinbaren Sie Einzel- oder Sammelbesichtigungstermine in der Mietwohnung. Legen Sie hierbei den Energieausweis für alle Interessenten gut sichtbar aus und lassen Sie etwaige Mietinteressenten eine Vertrauliche Selbstauskunft ausfüllen, die zugleich als Nachweis der Wohnungsbesichtigung dient, damit ein Widerrufsrechts seitens des Mieters nach Mietvertragsabschluss verwirkt. Sie haben nun die Möglichkeit, die Bonität entsprechender Mietinteressenten mittels des von Haus & Grund angebotenen Mieter-Solvenzchecks prüfen zu lassen. Vor Mietvertragsabschluss sollten Sie sich noch die Gehaltsangaben in der Vertraulichen Selbstauskunft durch die Vorlage von Gehaltsnachweisen bestätigen lassen und entsprechende Ausweisdokumente vorlegen lassen, die Sie vorzugsweise fotokopieren sollten.

Sofern nun alles stimmig ist, fertigen Sie einen Mietvertrag und vereinbaren mit den Mietinteressenten einen Termin zur Mietvertragsunterzeichnung. Hinsichtlich des Mietvertrages möchten wir noch auf einzelne Begebenheiten hinweisen, die im Mietvertrag selbst und im Bedarfsfall unter § 30 „Sonstige Vereinbarungen“ des Mietvertrages entsprechende Berücksichtigungen finden können:

• Wollen Sie eine Indexierungsklausel oder eine Staffelvereinbarung hinsichtlich der Miete vereinbaren? Da auch die Staffelvereinbarung regelmäßig der Überprüfung hinsichtlich der ortsüblichen Höhe der Vergleichsmiete obliegt, wird der Abschluss einer Indexierungsklausel empfohlen, insbesondere wenn in den kommenden Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
• Wollen Sie vorsorglich die Berliner Räumungsklausel im Mietvertrag berücksichtigen, damit im Falle der Zwangsräumung das Mieterinventar nicht zwingend eingelagert wird?
• Sofern Sie ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus vermieten, sollten Sie im Mietvertrag zwingend auf die Mieterverpflichtung zur Gartenpflege eingehen und trotz abgemahnter ausbleibender Pflege des Gartens die Beauftragung eines externen Dienstleisters zur Gartenpflege regeln und auf die Umlagefähigkeit vorsorglich nochmals hinweisen.
• Um Ihr Inkassorisiko zu reduzieren, sollten Sie den Mieter hinsichtlich der Energieversorgung verpflichten, eigenständig einen Energieversorgungsvertrag mit einem Versorger seiner Wahl abzuschließen, sofern die vermietete Einheit über eine eigene Heizungsversorgung mit einem eigenständigen Zähler verfügt. Dies ist regelmäßig bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälfte sowie Reihenhäusern der Fall, jedoch ebenfalls bei Wohnungen mit Nachtspeicherheizungen sowie Gasetagenheizungen. Hinsichtlich der Heizungswartung sollten Sie abwägen, ob Sie diese zwecks Kontrolle der regelmäßigen Wartung selbst beauftragen und umlegen oder zwecks Reduzierung des Inkassorisikos den Mieter direkt durchführen lassen und sich nachweisen lassen.
• Um Ihr Inkassorisiko weiter zu reduzieren , sollten Sie den Mieter bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern ebenfalls vertraglich verpflichten, für jegliche weitere Kostenpositionen wie bspw. Müll, Wasser und Abwasser u.a. eigenständige Verträge abzuschließen.

MIETERHÖHUNGEN: Je nach Regelung im Mietvertrag, können Mieterhöhung auf Index- sowie Staffelbasis oder auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführt werden, die regelmäßig durch den Hamburger Mietenspiegel ermittelt wird. Im Falle der Vereinbarung von Index- oder Staffelvereinbarungen verzichtet der Vermieter auf die Durchführung von Modernisierungsmieterhöhungen. Sollten Sie hinsichtlich einer Mieterhöhung Beratungsbedarf haben, bitten wir um Zusendung Ihres Mietvertrages sowie Angabe des Baujahres sowie des Zeitpunkts der letzten Mieterhöhung, so dass wir für Sie eine Potentialanalyse hinsichtlich der Durchführbarkeit einer Mieterhöhung erstellen können.

Wir empfehlen Ihnen ausdrücklich, die rechtssicheren und stets aktuellen Formulare von Haus & Grund zu verwenden. Die entsprechenden Formulare können Sie selbstverständlich in unserer Geschäftsstelle erwerben – für Mitglieder zu Vorzugspreisen!

Verfasserin: Silke Törner

Termin nach telefonischer Absprache unter der Rufnummer 040 – 677 88 66 oder senden Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail an immobilienverwaltung@hug-rahlstedt.de oder füllen Sie das folgende Kontaktformular aus.