Veröffentlicht im Rundblick am 29./30.07.2021
Das Bestandsmietniveau wird fast ausschließlich durch den Hamburger Mietenspiegel beeinflusst. Die Hamburger Bestandsmieten liegen unter dem Niveau der umliegenden Städte wie Ahrensburg, Norderstedt, Reinbek und Wedel. Durch die Mietpreisbremse wird das Neuvermietungsniveau auch durch den Mietenspiegel beeinflusst, so dass Hamburger Bestandswohnungen für die Anmietung attraktiver werden und den Zuzug eher noch beflügeln.
Zunächst ist festzuhalten, dass sich alle größeren umliegenden Städte wie Ahrensburg, Norderstedt, Reinbek sowie Wedel in Schleswig-Holstein befinden und hier die Mietpreisbremse flächendeckend nicht gilt. Bundesweit gilt zudem eine Kappungsgrenze von 20% (Mieterhöhungen sind binnen 3-Jahres-Frist ausschließlich innerhalb der geltenden Kappungsgrenze möglich), diese kann durch Landesverordnung in angespannten Wohnungsmärkten herabgesetzt werden. In allen benannten umliegenden Städten gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, während in Hamburg eine durch Landesverordnung reduzierte Kappungsgrenze von 15% greift. Des Weiteren veröffentlicht bis auf Norderstedt keine der umliegenden Städte einen Miet(en)spiegel. Hierdurch kann in den umliegenden Städten nicht nur eine frei Marktmiete im Zuge der Neuvermietung vereinbart werden, auch Mieterhöhungen sind in fast allen umliegenden Städten aufgrund des Fehlens eines Mietspiegels mittels Benennung von Vergleichsmieten möglich.
Hamburg ist deutschlandweit die Stadt mit dem größten genossenschaftlichen Wohnungsbestand, wodurch die Einstandsmiete in den Wohnungsmarkt am geringsten ist, von der jedoch die meisten Mietinteressenten nicht partizipieren können. Allerdings führt der relativ große Anteil an genossenschaftlichen und städtischen Wohnungen dazu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete des Hamburger Mietenspiegels wesentlich geringer ausfällt als die Marktmieten der umliegenden Städte. Während in den umliegenden Städten insbesondere auch bei Mieterfluktuation eine freie Marktmiete nach Angebot und Nachfrage vereinbart werden kann, haben sich Hamburger Vermieter durch die Mietpreisbremse auch bei der Neuvermietung am Hamburger Mietenspiegel zu orientieren, so dass auch die Hamburger Neuvertragsmieten entsprechenden Restriktionen unterliegen, die preissenkenden Einfluss auf die neu zu vereinbarende Miethöhe haben, denn die ortsübliche Vergleichsmiete des Hamburger Mietenspiegels darf im Zuge der Neuvermietung maximal um 10% überschritten werden, sofern nicht die gesetzlich zulässigen Ausnahmetatbestände greifen (Neubau / umfassende Modernisierung vor Neuvermietung / Modernisierungsmaßnahmen von Neuvermietung / höhere vorvertragliche Nettokaltmiete, für die Bestandsschutz gilt).
Beispielhaft darf ein Hamburger Vermieter für eine 80 m² große Wohnung aus dem Baujahr 1975 gerade einmal auf Basis des Mittelwertes des einschlägigen Rasterfeldes des Mietenspiegels eine Nettokaltmiete von mtl. € 547,36 (inkl. 10% zulässige Erhöhung) im Zuge einer Mieterfluktuation vereinbaren, sofern keine Ausnahmetatbestände greifen. Ungeachtet dessen, dass in allen umliegenden Städten in Schleswig-Holstein eine freie Marktmiete vereinbart werden darf, weist der Norderstedter Mietenspiegel bereits eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für die gleiche Wohnungsgröße und das gleiche Baujahr in Höhe von € 587,20 aus.