Die Rechte am Immobilieneigentum werden sukzessive ausgehöhlt und seitens der Politik werden die Pflichten des Immobilieneigentümers stetig vergrößert. Dies lässt potentielle Eigentümer oftmals zweifeln, ob die Immobilie die geeignete Anlageform ist.

EIGENNUTZUNG: Nach wie vor ist der Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung einer der wichtigsten Bausteine zur Altersvorsorge. Durch die schuldenfreie Immobilie haben Eigentümer im Rentenalter erheblich geringere Wohnkosten und somit ein deutlich höheres frei verfügbares Einkommen zur Verfügung. Dies müsste für den Staat eigentlich Anreiz sein, möglichst vielen Bürger den Weg ins Immobilieneigentum zu ebnen, da das Risiko von Altersarmut und somit auch staatliche Sozialtransferleistungen reduziert würden.

Dennoch ist die Eigenheimzulage als eine der größten Subventionierungen des Staates Ende 2005 ausgelaufen und die Kaufnebenkosten, allem voran die Grunderwerbsteuer, ist im gleichen Zuge erheblich angestiegen, was den Immobilienerwerb deutlich erschwert hat.

Notar- / Grundbuchkosten: Die Notarkosten sind zum 01.08.2013 entsprechend angehoben worden. Auch wenn es sich hierbei um die geringste Kostenposition beim Immobilienerwerb handelt, betragen die Kosten für Notar und Grundbuchamt insgesamt rund 1,75% in Bezug auf den zu beurkundenden Kaufpreis – die genaue Höhe hängt jedoch von vielen Faktoren ab, insbesondere auch der Höhe der Grundschuldbestellung im Zuge einer aufzunehmenden Finanzierung.

Grunderwerbsteuer: Mit Jahresbeginn 1997 wurde die Grunderwerbsteuer von bislang 2,0% auf 3,5% angehoben. Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen, seitdem haben fast alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer – in der Spitze auf bis zu 6.5% – angehoben, ausschließlich in Bayern gilt nach wie vor der GrESt-Satz von 3,5%.

Maklercourtage: Zwar gilt seit dem 23.12.2020 das Bestellerprinzip und in der Regel wird die Maklercourtage für Wohnimmobilien seit diesem Zeitpunkt hälftig durch den Verkäufer sowie den Käufer gezahlt, dennoch ist die Maklercourtage in diesem Zuge insgesamt angestiegen und Verkäufer kalkulieren den selbst zu zahlenden Anteil seitdem oftmals beim Verkaufspreis mit ein. Vielerorts beträgt der hälftige Anteil 3,57% inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Kaufnebenkosten insgesamt: Je nach Bundesland, Involvierung eines Maklers sowie Höhe einer Finanzierungsgrundschuld müssen Erwerber mit bis zu rund 12% Kaufnebenkosten rechnen – bei einem Kaufpreis von € 300.000 betragen die zu berücksichtigenden Kaufnebenkosten somit insgesamt bis zu rund € 36.000,00.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Aufgrund der Umsetzung von EU-Vorgaben und somit im Zuge der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 ist es insgesamt schwerer geworden, eine Finanzierung gewährt zu bekommen. Dies trifft insbesondere Rentner bei der Notwendigkeit der Umsetzung entsprechender Modernisierungsmaßnahmen, da das Alter der Darlehensnehmer eine wesentliche Rolle spielt. Doch auch bei jüngeren Darlehensnehmern und jungen Familien führt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu erschwerten Bedingungen, da Banken seit diesem Zeitpunkt einen höheren Eigenkapitaleinsatz fordern, der nicht selten mindestens 20% des Immobilien-Kaufpreises beträgt. In unserem genannten Beispiel mit einem Immobilienkaufpreis von € 300.000,00 müssten Darlehensnehmer somit bereits insgesamt Eigenmittel von € 96.000,00 aufbringen, 20% bzw. € 60.000,00 als Eigenanteil auf den Kaufpreis und rund € 36.000,00 für die Kaufnebenkosten, was insbesondere für junge Familien eine kaum zu stemmende Herausforderung darstellt.

Förderungen: Eigennutzer sollten in jedem Fall die Inanspruchnahme des KFW-Wohneigentumsprogramm (Kredit Nr. 124) prüfen, bei der die Gewährung eines Darlehens bis zu € 100.000 möglich ist. Zudem ermöglicht die KfW-Förderung Wohneigentum für Familien (WEF) es Familien, zinsvergünstigte KfW-Darlehen gewährt zu bekommen, wenn die familiäre jährliche Einkommensgrenze von € 90.000,00 nicht überschritten wird – diese erhöht sich für jedes weitere Kind um jeweils € 10.000,00. Allerdings werden bei der WEF-Förderung ausschließlich Familien sowie Neubauten oder Bestandsgebäude gefördert, die eine Gebäudeeffizienzhaus-Stufe von 40 erreichen. Details zu den benannten und weiteren Förderungen und Zuschüssen erhalten Sie auf der Homepage der KfW-Förderbank unter www.kfw.de. Käufer sowie Bauwillige sollten sich zudem über regional verfügbare Förderdarlehen sowie -zuschüsse informieren – für Hamburg ist dies die Hamburgische Investitions- und Förderbank (www.ifbhh.de) und für Schleswig-Holstein die Investitionsbank Schleswig-Holstein (www.ib-sh.de).

Trotz der erschwerten Rahmenbedingungen rät Haus & Grund ausdrücklich zum Erwerb einer eigen genutzten Immobilie zur Sicherung eines weitestgehend sorgenfreien Lebens in finanzieller Freiheit im Alter, sofern die Rahmenbedingungen die Realisierung des Immobilienwunsches ermöglichen. Haus & Grund Rahlstedt berät daher Kaufwillige gerne über die Möglichkeiten eines Immobilienerwerbs im Rahmen der persönlichen Finanzierungsberatung. Dennoch müssen sich potentielle Käufer auch mit späteren Modernisierungs- und Sanierungsfragen bereits bei Kauf auseinandersetzen, denn eine spätere Darlehensaufnahme im Rentenalter zur Durchführung von Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten wird durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ergänzend erschwert.

KAPITALANLEGER: Wie man bereits daran erkennen kann, dass derzeit die definierten Neubauziele weitestgehend verfehlt werden, lohnt sich eine Investition in den Mietgeschosswohnungsbau nur selten. Denn wenn sich eine Investition in den Mietgeschosswohnungs(neu)bau lohnen würde, dann würden die Investoren auch entsprechende Investitionen tätigen.

Derzeit sind die Rahmenbedingungen für eine Investition in den Mietgeschosswohnungsbau schwierig. Zum einen sind die Kosten für Baugrundstücke sowie die Handwerkerlöhne und Materialkosten für den Neubau höher als jemals zuvor, zudem wird die Durchführung entsprechender Projekte durch langwieriger Baugenehmigungsverfahren sowie stetig wachsende Baurichtlinien erschwert.

Dennoch kann sich eine Investition in Mietwohnungen auch derzeit auszahlen, denn grundsätzlich kann man insbesondere in Metropolregionen fast jede Wohnimmobilie erwerben, es kommt halt nur auf den Kaufpreis an, denn die Nachfrage ist in jedem Fall vorhanden. Kaufinteressenten sollten sich jedoch im Zuge des Kaufs insbesondere mit den Kosten (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen, die im Zuge des Kaufs oder in den Folgejahren entstehen.

Die große Mietrendite bleibt hingegen aus: Ein Investment im Zuge der Bestandhaltung von Wohnimmobilien gehört derzeit nicht zu den attraktivsten Anlagen, dennoch bietet die Wohnimmobilie auch langfristig entsprechende Investitionsvorteile:

  • Wir gehen davon aus, dass sich die Renditemöglichkeiten von Wohnimmobilien in den kommenden Jahren verbessern wird. Auf Basis eines Immobilienkaufs auf dem heutigen Kaupreisniveau dürfte sich die Mietrendite in den kommenden Jahren aufgrund stetig steigender Nettokaltmieten erhöhen.
  • Durch sukzessive ansteigende Nettokaltmieten werden die Kaufpreisfaktoren zunächst zurückgehen und im Falle einer adäquaten Rentabilität zu wieder ansteigenden Kaufpreisen führen.
  • Nach zehn Jahren kann die Immobilie dann spekulationssteuerfrei veräußert werden, Veräußerungsgewinne müssen daher nicht versteuert werden und führen zu einer steuerfreien Gewinnmitnahme. Hierbei handelt es sich um einen erheblichen Vorteil gegenüber vielen alternativen Investments.
  • Durch eine Darlehensaufnahme können Sie nicht nur die laufenden Zinskosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen, sondern auch alle weiteren Kosten der Immobilienbewirtschaftung. Maßgeblich ist jedoch, dass Sie mit einer Immobilie auf dem heutigen Niveau die Höhe des Kaufpreises sowie der Darlehensinanspruchnahme fixen, potentielle Wertsteigerungen jedoch die Gesamtimmobilie betreffen und die Darlehensschuld (inflationsbedingt) nicht ansteigt. Durch diesen Fremdkapitalhebel partizipieren Sie in vollem Umfang von Wertsteigerungen der gesamten Immobilie bei etwaiger spekulationssteuerfreier Realisierung, während die Darlehensschulden im Zuge einer anhaltenden Inflation „weg-inflationiert“ werden und somit über die Jahre leichter zurückgeführt werden können. Anleger sollten sich jedoch auch zwingend mit dem Risiko einer deflationären Preisentwicklung auseinandersetzen.
  • Inflationsschutz: Zudem gehören Immobilien nicht zuletzt aufgrund des Grundstückswertes zu den Sachwerten, so dass das Risiko eines Totalverlustes in der Regel nicht gegeben ist.

Gerne berät Sie Haus & Grund Rahlstedt bei einem Investment in Wohnimmobilien im Rahmen der Finanzierungsberatung – Chancen und Risiken werden in diesem Zuge beleuchtet und transparent erläutert.

FAZIT: Der Markt für Wohnimmobilien ist zwar derzeit aufgrund des angestiegenen Zinsniveaus, des nach wie vor hohen Kaufpreisniveaus als auch der energetischen Modernisierungsanforderungen schwierig, bietet jedoch aufgrund der anhaltenden Nachfrage, der geringen Neubautätigkeit sowie der anhalten Inflation auch entsprechende Chancen für Anleger, insbesondere wenn diese über entsprechende Liquiditätsreserven verfügen, um etwaige Risiken abfedern zu können.

 

Hamburg, 28. April 2024

Haus- und Grundeigentümerverein Hamburg-Rahlstedt e.V.

Schweriner Str. in 22143 Hamburg

Autor

Fabian Röhr

Vorstandsvorsitzender