Veröffentlicht im Rundblick am 26./27.08.2021

Der durchschnittliche m²-Preis im Geschosswohnungsbau des Stadtteils Rahlstedt kostet zwischenzeitlich € 3.735,00 / m². Kauft sich ein Kapitalanleger eine durchschnittliche Kapitalanlagewohnung für diesen Peis (z.B. Baujahr 1975 mit 75 m² Wohnfläche), so betragen die Gesamtinvestitionskosten in der Regel mehr als € 300.000,00 inkl. Kaufnebenkosten.

Nach den Regeln der Mietpreisbremse darf er nunmehr einen maximalen Mietpreis von rund € 6,22 / m² zzgl. 10% vereinbaren, die Nettokaltmiete darf somit etwas mehr als € 500,00 betragen. Selbst ohne Fremdkapitalaufnahme beträgt die Verzinsung seines eingesetzten Eigenkapitals somit gerade einmal 2,0% p.a. vor Steuern – zudem trägt er die Kosten für Verwaltung, für Instandhaltung und für Modernisierung als auch die Risiken für Mietminderungen und Mietausfall und oftmals die hieraus entstehenden Folgekosten.

Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt in Hamburg nicht einmal mehr 3%. Nach allen Kosten sowie Steuern erwirtschaftet ein Privatvermieter nicht selten unter 1% p.a., bei entsprechendem Kapitaldienst ist dies nicht selten ein defizitäres Investitionsmodell.

Seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise und insbesondere seit Beginn der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sind die Kaufpreise sukzessive gestiegen, nicht selten haben sich diese binnen der letzten Dekade verdoppelt.

Für nachhaltig investierende Kapitalanleger, deren Fokus nicht auf einem gewinnbringenden Verkauf des Anlageobjektes ausgerichtet ist, wird es jedoch zunehmend schwieriger, eine angemessene Rendite mit dem erworbenen Anlageobjekt zu erwirtschaften, denn die Mieten steigen bei Weitem nicht so wie die Kaufpreise. Während wir zu Beginn dieses Jahrtausends noch durchschnittliche Vervielfältiger des 16-fachen bei der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis gesehen haben, sind diese zwischenzeitlich je nach Lage in der Metropolregion Hamburg auf das über 30-fache angestiegen, was schlussendlich bedeutet, dass die Bruttomietrendite immer weiter gesunken ist.

Allerdings ist dies nicht die einzige Herausforderung für den Kapitalanleger, denn der Verwaltungsaufwand ist im Laufe der Jahre immer größer geworden und es werden stetig neue Anforderungen an den Eigentümer gestellt, die zudem die Kosten des Vermieters ansteigen lassen. Zu den kleineren Investitionen zählen hierbei die Rauchwarnmelder sowie die Wasseruhren nebst Legionellenprüfung bei Warmwasserspeichern in Mehrfamilienhäusern, zu den größeren Investitionen zählen die Trinkwasserverordnung, die Dichtheitsprüfung hinsichtlich der Abwasserleitungen auf dem Grundstück sowie die Anforderungen aus dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), welche vorher in der Energieeinsparverordnung (EnEV) verankert waren.

Im gleichen Zuge sind die Vermietungskosten für den Kapitalanleger angestiegen, da in den meisten Fällen eine Vermietungscourtage aufgrund des Bestellerprinzips nunmehr durch den Vermieter zu zahlen ist. Entweder entschließt sich der Vermieter, einen Makler für die Vermietung kostenpflichtig zu beauftragen oder er führt den Vermietungsprozess selbst durch. Neben der Bestandsaufnahme, der Insertion sowie den Besichtigungsterminen ist dann auch die Wohnungsabnahme, der Mietvertrag sowie die Wohnungsübergabe selbst zu tätigen, so dass nicht selten mindestens fünf zusätzliche Ortstermine für den Vermieter entstehen.

Zwischenzeitlich hat der Vermieter nach Vermietung eine Wohnungsgeberbestätigung abzugeben und er kann nicht mehr einfach ergänzende Vereinbarungen mit den Mietern schließen, ohne auf das dem Mieter zustehende Widerrufsrecht rechtswirksam zu verweisen. Des Weiteren muss er bei der Vermietung auf die Ausweisung entsprechender Pflichtangaben wie die des Energieausweises verweisen und er hat dafür Sorge zu tragen, dass alle Mieter die Wohnung vor Mietvertragsabschluss besichtigt haben, denn auch hier greift andernfalls das entsprechende Widerrufsrecht zum Mietvertrag.

Neben dem Renditeverfall, dem stetig steigenden Verwaltungsaufwand sowie den neu hinzugekommenen Kosten hat der Vermieter jedoch auch grundsätzlich mit Kostensteigerungen zu rechnen. Insbesondere in den vergangenen Monaten sind die Materialpreise für Dämmstoffe, für Holz und für weitere Baustoffe regelrecht explodiert, hinzu kommen die stetig steigenden Löhne der zu beauftragenden Handwerker.

All diese Kostensteigerungen, neuen Kostenpositionen und Anforderungen in der Immobilien-bewirtschaftung führen dazu, dass die Rendite des Kapitalanlegers sukzessive sinkt. Aufgrund regulatorischer Eingriffe in die Vermietungspreise durch den Mietspiegel (mit zwischenzeitlich 6-jährigem Erhebungszeitraum), die Kappungsgrenze (in Hamburg durch Landesverordnung von 20% auf 15% dauerhaft gesenkt) als auch durch die Mietpreisbremse (die in Hamburg flächendeckend gilt), kann das eigentliche Marktpotential seitens des Kapitalanlegers nicht gehoben werden, um die Kostensteigerungen zu kompensieren.