1-EIGENKAPITAL: Banken binden gerne das gesamte Eigenkapital der Baufinanzierungskunden für das Immobilieninvestment mit ein, um das Bankenrisiko hinsichtlich des Risikoauslaufs niedrig zu halten. Immobilieneigentümer sollten jedoch stets eine entsprechende Eigenkapitalreserve für Unvorhergesehenes aufrechterhalten, um stets investitionsfähig zu bleiben.
2-RATENHÖHE: Banken gehen hinsichtlich der möglichen Belastung gerne an die obere Belastungsgrenze, um das Bankenrisiko durch eine möglichst hohe Tilgung schnellstmöglich zu reduzieren. Dies birgt entsprechende Risiken für den Darlehensnehmer, falls die Einkünfte sinken sollten oder Kapitalreserven nicht wieder aus dem Einkommen aufgebaut werden können.
3-TILGUNG: Dennoch sollte der Darlehensnehmer die Tilgung nicht zu niedrig ansetzen, damit die Immobilie spätestens zum Renteneintritt bezahlt ist. Eine Finanzierungsaufnahme im Rentenalter gestaltet sich aufgrund der Wohnimmobilienkreditlinie schwierig. Gerade bei sehr günstigen Darlehenszinsen sollte die Tilgung entsprechend hoch angesetzt werden, optimal wäre sogar eine moderatere Tilgung mit entsprechender vertraglicher Einräumung und Nutzung von Sondertilgungsoptionen. Auch ein vertraglicher Anspruch auf Tilgungsänderung kann dazu dienen, die Ratenhöhe den jeweiligen Einkommensverhältnissen optimal anzupassen.
4-ZINSFESTSCHREIBUNG: Darlehensnehmer sollten die Zinsfestschreibung möglichst langfristig sichern, um eine entsprechende langfristige Planungssicherheit zu haben, insbesondere bei einem generell niedrigen Zinsniveau. Bitte achten Sie auch darauf, ob es sich im Regelfall um eine UNECHTE Abschnittsfinanzierung handelt und das Darlehen ungeachtet der Zinsfestschreibung bis zur vollständigen Tilgung gewährt worden ist oder es sich um eine ECHTE Abschnittsfinanzierung handelt, so dass die Darlehensrestschuld zum Zinsfestschreibungsende abgelöst werden muss.
5-GESAMTKOSTEN: Die Gesamtkosten sollten inkl. der Kaufnebenkosten sorgsam geplant werden und entsprechende Reserven für Unvorhergesehenes eingeplant werden, insbesondere wenn ein Neubau finanziert wird, deren Baufertigstellung sich mindestens verzögern könnte. Die üblichen Kaufnebenkosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer etwaigen Maklercourtage. Auch könnten energetische Sanierungen anstehen, die im Zuge eines Ankaufs ggf. verpflichtende sein könnten (z.B. bei älteren Heizungsanlagen).
6-FÖRDERUNGEN: Lassen Sie sich beraten und prüfen Sie, ob Sie Zuschüsse oder Förderdarlehen hinsichtlich Ihres Immobilienprojektes von der KfW-Bank oder einer Landesförderbank in Anspruch nehmen können. Nutzen Sie als Familie mit Kindern insbesondere die Wohn-Riester-Förderung und nehmen Sie das Baukindergeld in Anspruch.
HINWEIS: Die Tipps zu Finanzierungsfallen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Haus- und Grundeigentümerverein Hamburg-Rahlstedt e.V.
Schweriner Str. 27 in 22143 Hamburg
Autor: Herr Fabian Röhr ist Bankkaufmann und Vorstandsvorsitzender von Haus & Grund Rahlstedt. Herr Röhr war 15 Jahre für eine Immobilienbank in der Immobilienwirtschaft tätig und ist für Haus & Grund Rahlstedt unter anderem als Fachberater in der Finanzierungsberatung tätig.
Veröffentlichung: 30.03.2022