Fachthemen

Details und Hintergrundinformationen

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete wird die Höhe der Nettokaltmiete durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Das schließt die Möglichkeit von Absenkungen ein. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete muss vom Vermieter mit einer formgebundenen Aufforderung verlangt werden, sie tritt nicht „automatisch“ ein. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter darüber hinaus einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien bleibt aber möglich. Die Ausgangsmiete darf die zulässige Obergrenze (Berücksichtigung der Mietpreisbremse zum Mietbeginn mit etwaigen Ausnahmetatbeständen) nicht überschreiten. Zudem sind Modernisierungsmieterhöhungen insoweit gesetzlich ausgeschlossen, als dass er diese bspw. durch baurechtliche oder energetische Gesetzanforderungen nicht selbst zu vertreten hat.

Den aktuellen Verbraucherpreisindex sowie Hilfestellung beim Errechnen der Mietanpassung erfahren Sie über den Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg .

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle das entsprechende Formular zur Index-Mieterhöhung. Dieses Fachformular hilft Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Da die vorstehenden Zusammenfassungen ausschließlich einen ersten Überblick geben können, sind ergänzend die entsprechenden Gesetzestexte sowie die einschlägigen Kommentare sowie die Rechtsprechung unter Bezugnahme auf entsprechende Urteile zu berücksichtigen.

Hintergründe, Verfahrensweisen und Handlungsempfehlungen besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern in den Arbeitskreisen und während der Rechtsberatung.

STAND: 10.05.2023

HINWEIS: Der Verein ist bestrebt, die Inhalte der Fachthemen stets aktuell zu halten, übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die entsprechende Aktualität. Sofern Sie entsprechende fachliche Anmerkungen oder Aktualitätshinweise zu einem Fachthema haben, sind wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns eine entsprechende Information unter info@hug-rahlstedt.de zukommen ließen.

Einseitige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Wenn weder Staffel- noch Indexmiete vereinbart sind, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Diese ergibt sich für Hamburg in der Regel aus dem jeweils aktuellen Mietenspiegel. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Die Nettokaltmiete darf in Hamburg zudem in drei Jahren nur um maximal 15% steigen. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben berücksichtigen. Dem Mieter steht eine zweimonatige Überlegungsfrist zu, binnen der er das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen kann. Stimmt er nicht zu und kündigt er nicht, muss der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen, andernfalls sein Begehren verfällt. Eine Wiederholung ist möglich.

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle das entsprechende Formular zum Hamburger Mietvertrag in der jeweils aktuellen Fassung. Dieses Fachformular u.v.a. helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Da die vorstehenden Zusammenfassungen ausschließlich einen ersten Überblick geben können, sind ergänzend die entsprechenden Gesetzestexte sowie die einschlägigen Kommentare sowie die Rechtsprechung unter Bezugnahme auf entsprechende Urteile zu berücksichtigen.

Hintergründe, Verfahrensweisen und Handlungsempfehlungen besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern in den Arbeitskreisen und während der Rechtsberatung.

STAND: 10.05.2023

HINWEIS: Der Verein ist bestrebt, die Inhalte der Fachthemen stets aktuell zu halten, übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die entsprechende Aktualität. Sofern Sie entsprechende fachliche Anmerkungen oder Aktualitätshinweise zu einem Fachthema haben, sind wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns eine entsprechende Information unter info@hug-rahlstedt.de zukommen ließen.

Einseitige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Der Vermieter kann die Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Die Jahresmiete kann (dauerhaft) um max. 8% der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöht werden. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Der Zeitpunkt der Erhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Kombination mit der Staffelmiete ist ausgeschlossen, mit der Indexmiete nur in besonderen Ausnahmefällen möglich. Eine Kombination mit der Erhöhungsmöglichkeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Einzelfällen möglich, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) immer.

Die Modernisierungsmieterhöhung ist betraglich auf € 3,00 / m² binnen eines Zeitraumes von sechs Jahren beschränkt, liegt die Ursprungsmiete unter € 7,00 / m² vor Modernisierungsmieterhöhung beträgt die Modernisierungsbeschränkung ausschließlich € 2,00 / m² binnen eines Zeitraumes von sechs Jahren.

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen zu nahezu allen genannten Fällen. Diese helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

STAND: 10.05.2023

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Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Nettokaltmiete zu genau bestimmten Zeitpunkten auf im Voraus festgelegte Beträge, die der Mieter dann „automatisch“ zu zahlen hat. Jede einzelne Staffel darf zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit die zulässige Obergrenze nicht überschreiten.

Die jeweilige Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter nicht einseitig auf andere Art erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien bleibt aber möglich. insbesondere sind ergänzende Modernisierungsmieterhöhungen insoweit gesetzlich ausgeschlossen, als dass der Vermieter diese bspw. durch baurechtliche oder energetische Gesetzanforderungen nicht selbst zu vertreten hat.

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen zu nahezu allen genannten Fällen. Diese helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Da die vorstehende Zusammenfassung ausschließlich einen ersten Überblick geben kann, sind ergänzend die entsprechenden Gesetzestexte sowie die einschlägigen Kommentare sowie die Rechtsprechung unter Bezugnahme auf entsprechende Urteile zu berücksichtigen.

Hintergründe, Verfahrensweisen und Handlungsempfehlungen besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern in den Arbeitskreisen und während der Rechtsberatung.

STAND: 10.05.2023

HINWEIS: Der Verein ist bestrebt, die Inhalte der Fachthemen stets aktuell zu halten, übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die entsprechende Aktualität. Sofern Sie entsprechende fachliche Anmerkungen oder Aktualitätshinweise zu einem Fachthema haben, sind wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns eine entsprechende Information unter info@hug-rahlstedt.de zukommen ließen.

Vereinbarung bei Mietbeginn (§ 556 d-f BGB)

Grundsätze: Bei Mietbeginn darf die Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich bei Mehrfamilienhäusern in aller Regel aus dem Hamburger Mietenspiegel. Für andere Objekte kann auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurückgegriffen werden.

Ausnahmen: Die aufgrund der Mietpreisbremse geltende Obergrenze hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% darf bei folgenden Ausnahmen begründend überschritten werden:

1. Die im beendeten Vormietverhältnis ein Jahr vor dem Mietende bestehende Nettokaltmiete überstieg bereits die Obergrenze der ortsblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% und kann somit in dieser Höhe auch wieder mit dem neuen Mieter mietvertraglich vereinbart werden.
2. Sind in den vergangenen Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, so kann dies zu einer gerechtfertigten Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% führen.
3. Ist der Mieter Erstnutzer einer umfassend modernisierten Wohnung, so kann der Vermieter die Miethöhe mit einem Mieter grundsätzlich frei vereinbaren.
4. Auch für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden, gilt diese Beschränkung nicht, so dass eine freie Vereinbarkeit der Miete grundsätzlich gegeben ist.

Übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete die so ermittelte zulässige Obergrenze, kann der Mieter jederzeit eine Herabsetzung für die Zukunft und unter Umständen auch Schadensersatz für die Vergangenheit verlangen.

Mietvertragliche Vorabinformation nach § 556g BGB

Beruft sich ein Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrages auf einen der vorstehenden vier Ausnahmetatbestände und übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete somit um mehr als 10%, so hat er den potentiellen Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss hierüber in Textform zu informieren. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, so gilt als maximale Obergrenze der zulässigen Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10%. Hat der Vermieter fehlerhaft informiert, kann er sich auf den Ausnahmetatbestand erst nach wirksamer Information berufen. Hat der Vermieter überhaupt nicht hinsichtlich des Ausnahmetatbestandes informiert, kann er dies nachholen, allerdings kann er sich erst zwei Jahre nach erfolgter Auskunft auf den Ausnahmetatbestand berufen.

Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis (§ 557 BGB)

Die Parteien eines Mietverhältnisses können die Höhe der Nettokaltmiete jederzeit durch eine Vereinbarung neu festlegen. Für diese Festlegung gelten die vorstehend genannten Grundsätze entsprechend. Die Parteien sind dabei an keinerlei Fristen gebunden. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, eindeutig sein und von allen Parteien unterschrieben werden. Solche Vereinbarungen sind auch möglich, wenn im Mietvertrag andere Erhöhungsmöglichkeiten vorgesehen sind.

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STAND: 10.05.2023

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Kommt es zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie – z.B. einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern – zu keiner Einigung über den Verkauf, kann jeder Miteigentümer Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös wird auf die Parteien aufgeteilt.
Zahlungsunfähigkeit ist für eine Teilungsversteigerung nicht nötig.

Die Teilungsversteigerung kann testamentarisch oder vertraglich ausgeschlossen werden. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, kann sie nur der Testamentsvollstrecker einleiten.
Kommt es zur Teilungsversteigerung einer vermieteten Wohnung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Anders als bei einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit gibt es bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hinsichtlich des Mietvertrages.

Dieser darf nur mit gesetzlicher Frist und bei Vorliegen eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes kündigen.

STAND: 28.04.2024

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Wer Vermögen vererben und sicher gehen will, dass sein Wille auch von den Erben respektiert wird, kann einen Testamentsvollstrecker einsetzen. Die Einsetzung geschieht im Testament oder Erbvertrag. Der Erbe kann die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers auch dem Nachlassgericht übertragen. Der Testamentsvollstrecker handelt im Auftrag des Erblassers. Er ist für die Erbteilung und für die Verfügung über das Vermögen und gegebenenfalls für die Verwaltung zuständig. Die Befugnisse des Testamentsvollstreckers können vom Erblasser auch eingeschränkt werden.

Der Testamentsvollstrecker muss die Annahme dieses Amtes dem Nachlassgericht gegenüber erklären. Damit beginnt seine Tätigkeit. Sie endet nach der im Testament bestimmten Frist (spätestens in 30 Jahren), mit dem Tod oder mit der Kündigung durch den Testamentsvollstrecker. Die Erben können auch nicht mit Mehrheitsbeschluss den Testamentsvollstrecker entlassen.

Gehört zur Erbmasse auch Grundvermögen, wird mit Eintragung der Erben ins Grundbuch auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk eingetragen. Dieser stellt sicher, dass nur der Testamentsvollstrecker über das Grundstück verfügen kann.
Der Testamentsvollstrecker ist zur ordnungsgemäßen Ausübung seines Amtes verpflichtet. Er darf keine Geschenke aus der Erbmasse machen. Er darf auch keine das Erbvermögen betreffende Geschäfte mit sich selbst abschließen. Den Erben gegenüber ist er zur Auskunft und im Bereich der Verwaltung zur Rechnungslegung verpflichtet.

Ist die Vergütung des Testamentsvollstreckers nicht vom Erblasser bestimmt, muss sie „angemessen“ sein. Sie richtet sich im Fall der Abwicklung nach dem Wert des Vermögens (zwischen 1 – 5%). Bei einer auf Dauer angelegten Verwaltung kann er sich an den üblichen Hausverwaltergebühren orientieren.

STAND: 28.04.2024

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Die Tilgungsaussetzung kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um gefährdete Darlehen zu sichern und somit den Fortbestand der ursprünglich beabsichtigten Baufinanzierung zu gewährleisten. Meist wird die Tilgungsaussetzung im Rahmen einer besonderen Finanzierungsstrategie vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann beispielsweise eine Lebensversicherung sein, die besonders bei vermieteten Objekten ein geeigneter Finanzierungsbaustein ist.

Ohne die Tilgung bleibt das Fremdkapital gleich hoch, so dass die Zinsbelastung während der Finanzierungszeit bei gleich bleibendem Zinssatz ebenfalls konstant bleibt. Die Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung, abgesichert durch eine Kapitallebensversicherung, bietet Vermietern durchweg attraktive Steuervorteile.

STAND: 28.04.2024

HINWEIS: Der Verein ist bestrebt, die Inhalte der Fachthemen stets aktuell zu halten, übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die entsprechende Aktualität. Sofern Sie entsprechende fachliche Anmerkungen oder Aktualitätshinweise zu einem Fachthema haben, sind wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns eine entsprechende Information unter info@hug-rahlstedt.de zukommen ließen.

Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben.

Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05).

STAND: 28.04.2024

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Trittschall ist das von Schritten in einer Wohnung erzeugte Geräusch. Da dieses abhängig von der Bauausführung für Bewohner darunter liegender Wohnungen zu einer Belästigung führen kann, gibt es hierzu spezielle Regelungen. Die DIN 4109 schreibt vor, welche dB-Werte maximal noch erreicht werden dürfen und welche technischen Gegenmaßnahmen zur Schalldämmung bei Neubauten zu treffen sind.

Nach der Rechtsprechung gelten bei Altbauten die Grenzwerte der maßgeblichen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes; eine Anpassung an heute gültige Richtlinien kann von Mietern nicht gefordert werden (vgl. BGH, 6.10.2004, Az. VIII ZR 355/03). Allerdings ist bei Aufstockung oder sonstigem maßgeblichem Umbau von Altbauten der einfache Schallschutz auf Basis der zum Umbauzeitpunkt geltenden Normen maßgeblich.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.06.2009 (Az. VIII ZR 131/08) ist ein bloßer Austausch des Bodenbelages (hier: PVC durch Bodenfliesen ersetzt) kein Umbau in diesem Sinne. Mieter der darunter liegenden Wohnung können in diesem Fall also keine Mietminderung geltend machen, weil die Anforderungen an den Trittschallschutz zum Umbauzeitpunkt nicht gewahrt wurden. Die Grenzwerte der DIN 4109 in der bei Bau des Hauses geltenden Fassung sind jedoch einzuhalten.

Als weitere Orientierungshilfe für Bauherren kann außer dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 (Vorschläge für erhöhten Schallschutz) die Richtlinie VDI 4100 herangezogen werden. Sie enthält keine rechtsverbindlichen Vorgaben; mit Hilfe ihrer Empfehlungen konnte bisher ein höheres Schallschutzniveau als nach den Regelungen der DIN 4109 erreicht werden. Bei einem Bauprojekt sollte vertraglich vereinbart werden, nach welcher Norm bzw. Richtlinie vorzugehen ist. Hier wurde lange von vielen Baufachleuten empfohlen, ein höheres Anforderungsniveau als das der DIN 4109 zu vereinbaren. Diese Empfehlung beruht darauf, dass lange Zeit die DIN 4109 auf dem Stand von 1989 benutzt wurde, deren Werte als nicht mehr zeitgemäß galten. Im Juni 2016 wurde eine Neufassung der DIN 4109 veröffentlicht. Es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Eingang in die technischen Baubestimmungen der Bundesländer findet.

Wohnungseigentümer haben nach dem WEG das Recht, mit dem im Sondereigentum stehenden Fußboden ihrer Wohnung nach Belieben zu verfahren, sofern sie nicht Gesetze oder Rechte Dritter verletzen. Der Austausch von Bodenbelägen (Teppichboden gegen Parkett, Fliesenerneuerung) ist sogar dann zulässig, wenn die Trittschallbelastung steigt. Allerdings dürfen nicht die Grenzwerte der DIN 4109 (vom Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung) überschritten werden. Steigt die Trittschallbelastung durch Handwerkerfehler, hat der darunter wohnende Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Rückbau.

Es existieren weitere Regelungen und Normen, die einen bestmöglichen Schallschutz für Wohnräume bzw. Wohngebiete zum Ziel haben. Als Beispiel ist hier die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) zu nennen. Bei der Stadtplanung ist der Schallschutz inzwischen ein wichtiges (aber nicht unbedingt vorrangiges) Planungsziel.

STAND: 28.04.2024

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Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass der Mieter als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart.

Da der Vermieter sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligen und seine Kosten auch bei niedrigem Umsatz sichern will, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden.

Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von „Umsatz“ im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen.

Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den Vermieter führen kann. Beispiele sind:

• Untervermietung von Geschäftsräumen durch Mieter (Umsatzvereinbarung im Mietvertrag betrifft nur Verkaufsumsatz des Hauptmieters),
• Änderung der Geschäftstätigkeit (Vereinbarung betrifft Umsatz aus Warenverkauf; es werden jedoch nur noch Beratungsdienstleistungen angeboten),
• Änderung des Warensortiments (bisher: Textil-Einzelhandel, künftig: Einzelhandel mit Mode-Accessoires und Kosmetika).

Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden.

Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, den Mieter zur regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen seines Steuerberaters.

Das Kammergericht Berlin hat eine entsprechende Auskunftspflicht des Mieters über seine Umsätze auch in einem Urteil festgehalten. Danach muss der Mieter dem Vermieter alle zur Berechnung der Umsatzmiete erforderlichen Auskünfte erteilen. Dies schließt eine Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen ein. Eine vertragliche Vereinbarung ist nach dem Urteil nicht erforderlich (Urteil vom 21.11.2011, Az. 8 U 77/11). Da andere Gerichte jedoch abweichend entscheiden können, ist eine vertragliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen. Mit dieser können auch weitere Details geregelt werden, etwa wann, wie und von wem welche Unterlagen vorzulegen sind.

Die Vereinbarung einer Umsatzmiete allein bringt für den Mieter noch keine Betriebspflicht mit sich. Diese muss zusätzlich vereinbart werden. Bei Mietverträgen über Apotheken sind Umsatzmietverträge nach § 8 S.2 Apothekengesetz verboten. Ausnahme ist die Verpachtung einer Apotheke, die jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig ist (zum Beispiel wenn der Apotheker selbst seinen Beruf nicht mehr ausüben kann).

STAND: 28.04.2024

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Der Verbraucherpreisindex misst monatlich die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen. Die Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat bzw. zum Vorjahr wird als Teuerungsrate oder als Inflationsrate bezeichnet.

Beim Berechnen des Verbraucherpreisindex bzw. der Inflationsrate wird seitens des Deutschen Statistischen Bundesamtes ein „Warenkorb“ verwendet, der rund 700 Güterarten umfasst und sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen repräsentiert. Mit welchen Gewichten diese Güterarten in den Gesamtindex einfließen, ist im Wägungsschema festgehalten.

Der Verbraucherpreisindex dient insbesondere zur Messung der Geldwertstabilität. Bei einem länger anhaltenden Anstieg des Preisniveaus spricht man von Inflation, bei einem anhaltenden Rückgang von Deflation.

Aber auch in Verträgen werden Verbraucherpreisindizes oft verwendet, um langfristig laufende Zahlungen wie Mieten oder Unterhaltszahlungen anzupassen. Um bei Mietverträgen mit Indexierungsklausel eine Mietanpassung zu überprüfen, können Sie den Indexrechner des Grundeigentümerverbandes kostenfrei nutzen.

STAND: 28.04.2024

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Abkürzung für Verbraucherpreisindex.

Mehr Informationen erhalten Sie unter dem Begriff „Verbraucherpreisindex“.

Langjährige wiederkehrende Leistungen werden norma­ler­weise gegen den Geldwertschwund durch Wert­sicherungs­klau­seln abgesichert. In der Immobilienwirtschaft sind sie deshalb in Miet- und Pacht-, Erbbau- und Kaufverträgen üblich, wenn ein Teil des Kaufpreises verrentet wird. Grundsätzlich gilt ein allgemeines Verbot von Preisklauseln in Verträgen, mit denen für die Zukunft vereinbarte Leistungen abgesichert werden sollen. Gesetzliche Grundlage ist das Preisklauselgesetz. Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen.

Hierzu zählen:

• Leistungsvorbehaltsklauseln, die es ermöglichen, bei Änderung des Verbraucherpreisindex um eine vereinbarte Marge „die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen“. Leistungsvorbehaltsklauseln finden sich häufig in Gewerberaummietverträgen. In der Regel bestimmt im Falle der Nichteinigung ein unabhängiger Sachverständiger die neue Höhe der Leistung.
• Spannungsklauseln, bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Bei ihnen wird die Höhe des geschuldeten Betrages vom künftigen Preis oder Wert eines gleichartigen Gutes abhängig gemacht (Beispiel: Baupreis wird an die Entwicklung des Baukostenindex gekoppelt). Diese Klausel wird wegen der schwierigen Nachweissituation relativ selten verwendet.
• Kostenelementklauseln sind ebenfalls ge­neh­mi­gungs­frei. Bei ihnen wird der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht, „als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen“. Beispiel: ein Vertrag mit einem Generalunternehmer, der seinen Preis von der Entwicklung der Löhne der am Bau Beschäftigten abhängig machen will.
• Langfristige Verträge, bei denen wiederkehrende Leistungen auf Lebenszeit zu erbringen sind. Hier kann Anpassungsgrundlage ein Index sein, aus dem sich die Entwicklung der Löhne, Gehälter, Ruhegehälter oder Renten ergibt.
• Verträge, bei denen für zehn Jahre ein Kündi­gungs­verzicht des Gläubigers vereinbart wird oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (häufig in Gewerberaummietverträgen). Be­mes­sungs­grund­lage kann hier nach wie vor der Ver­brau­cher­preis­index sein.
• Gleiches gilt für Zahlungsvereinbarungen auf Grund einer Verbindlichkeit aus der Auseinandersetzung zwischen Miterben, Ehegatten, Eltern und Kindern, auf Grund einer Verfügung von Todes wegen oder zur Abdeckungen von Verpflichtungen für den Übernehmer eines Betriebes oder sonstigen Sachvermögens. Voraussetzung ist, dass zwischen der Begründung der Verbindlichkeit und der Endfälligkeit zehn Jahre verstreichen oder die Zahlungen nach dem Tode eines Beteiligten zu erfolgen haben.

Zulässig sind nach wie vor auch Preisklauseln in Erb­bau­rechts­ver­trä­gen und Erbbauzinsreallasten mit einer Lauf­zeit von mindestens 30 Jahren. Dabei sind bei Erb­bau­rech­ten, die Wohnzwecken dienen, ohnehin die Vorschriften des § 9a des Erbbaurechtsgesetzes zu beachten, wonach maßgeblich für die Erhöhungsobergrenze die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ist. Nicht unter den Regelungsbereich des Preisklauselgesetzes fallen Indexmietverträge über Wohnraum.

STAND: 28.04.2024

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Das Wiederkaufsrecht verleiht das Recht, ein Grundstück bei Eintritt bestimmter vertraglich vereinbarter Voraussetzungen zurückzukaufen. Dinglich abgesichert werden kann das Wiederkaufsrecht nur durch eine Auflassungsvormerkung.

STAND: 28.04.2024

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Nach der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre gehören Wirtschaftlichkeitsrechnungen zu den Investitionsrechnungen. Es soll die Vorteilhaftigkeit einer oder mehrerer geplanter Investitionen ermittelt werden. Unterschieden wird zwischen statischen und dynamischen Modellen. Investitionsrechnungen liefern Entscheidungsgrundlagen für mögliche Investitionen.

Kennzeichnend für die statischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen ist die Ermittlung einer auf einen bestimmten Zeitpunkt oder Zeitraum bezogenen Wirtschaftlichkeit, wobei zeitliche Unterschiede im Verlauf der Einnahmen und Ausgaben innerhalb des Investitionszeitraums nicht oder nur durch Durchschnittsbildungen berücksichtigt werden.

Neben Kostenvergleichs-, Gewinnvergleichs- und Amortisationsrechnungen zählt auch die Rentabilitätsrechnung zu den statischen Verfahren. Die Kostenvergleichsrechnung wird angewandt, um für die kostengünstigere Version zweier oder mehrere verschiedener Investitionsalternativen zu ermitteln. In Betracht gezogen werden dabei sowohl die Betriebs- als auch die Kapitalkosten der Investition. Erstreckt sich die Nutzungsdauer des Investitionsgutes auf mehrere Perioden, geht man von Durchschnittskosten aus.

Die Gewinnvergleichsrechnung stellt auf den Vergleich der sich aus zwei oder mehreren verschiedenen Investitionsalternativen ergebenden Gewinne (Erlöse – Kosten) ab. Die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität, der Gesamtkapitalrentabilität, des erweiterten „Return on Investment“ (ROI) bezieht sich auf die durchschnittliche Verzinsung des für eine Investition eingesetzten Kapitals. Die Amortisationsrechnung ermittelt die Amortisationsdauer einer Investition. Es wird keine Veränderung der Zahlungsströme im Laufe der Zeit unterstellt.

Bei den dynamischen (finanzmathematischen) Investitionsrechnungen werden hauptsächlich drei verschiedene Verfahren unterschieden, nämlich die Kapitalwertmethode, die Annuitätenmethode und die interne Zinsfußmethode. Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den statischen Berechnungen die Unterschiede in der zeitlichen Entwicklung der sich aus der Investition ergebenden Einnahmen und Ausgaben. Diese werden auf den Investitionszeitpunkt abgezinst.

Bei der Kapitalwertmethode wird der Kapitalwert der Überschüsse berechnet, der sich aus den abgezinsten Ein- und Ausgaben einschl. Kapitalamortisation während des Investitionszeitraumes abzüglich des Barwertes der geforderten (Mindest-)Verzinsung, ergibt. Es handelt sich also um die Feststellung des Kapitalwertes der in den künftigen Perioden über die geforderte Kapitalverzinsung hinaus entstehenden Gewinne. Bei der Annuitätenmethode wird dieser Kapitalwert auf die Perioden des Investitionszeitraumes gleichmäßig „aufgeteilt“.

Die interne Zinsfußmethode stellt auf die Entwicklung einer Rentabilitätskennzahl ab. Der interne Zinsfuß ist das Ergebnis der auf den Investitionszeitpunkt diskontierten Ein- und Auszahlungen (Überschüssen) zuzüglich der Kapitalamortisation, die sich aus der Differenz zwischen den Überschüssen und den erwirtschafteten Rückflüssen ergibt.

STAND: 28.04.2024

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Der Wohnberechtigungsschein ist eine amtliche Bescheinigung, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung („Sozialwohnung“) zu beziehen. Der Wohnberechtigungsschein wird vom Wohnungsamt der Gemeinde an Personen ausgestellt, deren Einkommen die Grenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht übersteigt.

Die Grenzen sind gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz:

• 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt,
• 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt,
• plus 4.100 Euro für jede weitere Person (wenn die Person ein Kind ist nur plus 500 Euro).

Die Bundesländer können abweichende Grenzen festlegen.

Bei der Berechnung des Haushaltseinkommens (auch: Gesamteinkommen) werden die Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder addiert. Unter dem Jahreseinkommen ist das Bruttoeinkommen zu verstehen, abzüglich der Werbungskosten und einer zehnprozentigen Pauschale für die Entrichtung der Einkommenssteuer und der gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge. Werden keine Beiträge für gesetzliche Sozialversicherungen gezahlt, können auch die Prämien für private Versicherungen in gewissen Grenzen abgezogen werden. Vom Gesamteinkommen des Haushalts sind neben Unterhaltsleistungen noch verschiedene Freibeträge abzuziehen (zum Beispiel für Schwerbehinderte, junge Ehepaare, Kinder unter zwölf Jahren). Bei einer gewissen Überschreitung der angegebenen Maximalbeträge des Gesamt-Haushaltseinkommens (20 Prozent, zum Teil weniger abhängig vom Bundesland) entfällt die Berechtigung. Es können Ausgleichszahlungen fällig werden; vgl. WoFG § 34.

STAND: 28.04.2024

HINWEIS: Der Verein ist bestrebt, die Inhalte der Fachthemen stets aktuell zu halten, übernimmt jedoch keine Gewährleistung für die entsprechende Aktualität. Sofern Sie entsprechende fachliche Anmerkungen oder Aktualitätshinweise zu einem Fachthema haben, sind wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns eine entsprechende Information unter info@hug-rahlstedt.de zukommen ließen.

Zweckgemeinschaft mehrerer Personen, die gemeinsam in einer Wohnung leben. Es gibt drei mögliche Konstruktionen:

• Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter,
• alle als gleichberechtigte Hauptmieter,
• jeder mit Einzel-Mietvertrag.

Alternative 1:

Der Hauptmieter schließt den Mietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Räume. Der Hauptmieter ist dann in einer starken Position gegenüber den Untermietern, denen er ggf. kündigen kann. Es besteht keine Vertragsbeziehung zwischen Untermietern und Vermieter (=Wohnungseigentümer). Der Hauptmieter muss für Miete und Nebenkosten geradestehen und ist für deren pünktliche Zahlung verantwortlich.
Vorteile: Einzelne Bewohner können ggf. einzeln (gegenüber dem Hauptmieter) kündigen und ausziehen. Hauptmieter kann „Störenfried“ kündigen.
Nachteil: Wenn Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird, ist WG beendet. Wenn Hauptmieter z.B. Stromrechnung nicht bezahlt, wird allen der Strom abgestellt.

Alternative 2:

Alle unterschreiben einen Mietvertrag gemeinsam. Bezüglich der Miete, der Nebenkosten und eventueller weiterer Ansprüche haften alle als Gesamtschuldner, d.h. jeder muss notfalls für den gesamten Betrag der Forderungen (d.h. z.B. die gesamte Wohnungsmiete) geradestehen. Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er sich notfalls klageweise wendet. Die Bewohner haben untereinander Ausgleichsansprüche.
Vorteil: Kein Hauptmieter.
Nachteile: Mietvertrag kann nur durch alle gemeinsam gekündigt werden. Führt zu Streitigkeiten, da oft ein Bewohner kündigen möchte und andere bleiben wollen. Da eine WG auch als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ betrachtet wird, kann in manchen Fällen eine Kündigung durch einen Einzelmieter nach § 723 BGB erfolgen („Kündigung durch Gesellschafter“).
Der Vermieter kann nur allen gemeinsam kündigen und die Kündigung nicht auf Gründe stützen, die vor Eintritt der letzten WG-Bewohner entstanden sind.

Alternative 3:

Vermieter schließt mit allen Mietern separate Verträge über ihr jeweiliges (Schlaf-) Zimmer. Alle zahlen ihre Miete getrennt. Die Verträge beinhalten Mitbenutzungsrechte für Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer.
Vorteil: Mieter können separat kündigen und gekündigt werden.
Nachteil: Die WG hat kein Mitspracherecht, wer einzieht. Komplizierte Vertragskonstruktion mit der Gefahr der Überreglementierung.

Qualifizierte Zeitmietverträge oder Verträge mit befristetem gegenseitigem Verzicht auf das Recht der ordentlichen Kündigung widersprechen dem Zweck einer Wohngemeinschaft und führen mit fast an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu Problemen oder gar kostenintensiven Gerichtsverfahren. – Kündigungswillige WG-Mieter kommen dabei oft auf die Idee, einfach keine Miete mehr zu zahlen, um selbst außerordentlich gekündigt zu werden. Der Vermieter hat in diesem Fall Schadenersatzansprüche wegen entgangener Mietzahlung zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung.

Empfehlung:

Abwandlung von Alternative 2.: Mietvertrag mit allen Mietern gemeinsam als ausdrücklicher „WG-Mietvertrag“. Auszug einzelner Mieter gestattet. Neuvermietung des Zimmers möglich. Mieterauswahl durch Bewohner, aber mit Mitspracherecht des Vermieters. Gesetzliche Kündigungsfrist. Diese Variante kommt beiden Seiten zugute.

STAND: 28.04.2024

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Wohnstifte sind Einrichtungen, die älteren Menschen ermöglichen, unter Wahrung ihrer Selbstbestimmung den Lebensabend in einer freundlichen, naturnahen Umgebung verbringen zu können. Ein Wohnstift enthält neben Wohnungen auch Gemeinschaftsräume (Hobbyräume, Cafeteria). Neben Standardleistungen für ein und zwei Personen werden zusätzliche Wahlleistungen angeboten. Für Besucher stehen häufig Gästezimmer zur Verfügung. Teilweise sind hauswirtschaftliche Dienste im Grundpreis ebenso wie das Frühstück enthalten. Wahlleistungen werden zusätzlich abgerechnet. Manche Wohnstifte übernehmen für Bewohner des Wohnstiftes im Bedarfsfall auch Pflegeleistungen. Wohnstifte haben nicht den Charakter eines Pflegeheims.

Die Preise richten sich nach Größe, Ausstattung der Wohnung und den angebotenen Diensten. Die Größe soll so bemessen sein, dass der Bewohner genügend Bewegungsspielraum hat (für eine Person 40 – 50 m2, für 2 Personen 50 – 60 m2 jeweils einschließlich Küche oder Kochnische).

Abgesichert werden die Wohnrechte durch Vertrag (Dauermietvertrag) oder, wenn der Bewohner Finanzierungsmittel zur Verfügung stellt, durch ein Wohnungsrecht.

STAND: 28.04.2024

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Normalerweise erwirbt man ein Deutschland Grundeigentum endgültig erst mit der Eintragung im Grundbuch. Eine Ausnahme gibt es jedoch im Zwangsvollstreckungsverfahren: Hier wird der Ersteigerer ab Erteilung des Zuschlags Eigentümer der Immobilie. Er muss nun den Zuschlagsbeschluss vom Amtsgericht für vollstreckbar erklären lassen. Dann kann er mit Hilfe des Gerichtsvollziehers die Zwangsräumung der Immobilie betreiben.

Nach der Zwangsversteigerung kommt es zunächst zu einem sogenannten Verteilungstermin. Dabei wird der bei der Zwangsversteigerung erzielte Erlös auf alle Gläubiger verteilt. Hierfür existiert eine gesetzlich geregelte Rangfolge der Gläubiger. Ist der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig (wurden also keine Rechtsmittel eingelegt), wurde der Teilungsplan umgesetzt und hat das Finanzamt bescheinigt, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, nimmt das Grundbuchamt auf Betreiben des Versteigerungsgerichts die Berichtigung des Grundbuchs vor. Die Grundbucheintragung ist jedoch keine Voraussetzung für die Räumung der Immobilie. Hierfür ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss ausreichend.

STAND: 28.04.2024

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Die Zwangsräumung ist die Räumung einer Wohnung oder eines Hauses, die der Vermieter nur mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen kann. Allerdings hat der Mieter, der durch das Gericht zur Räumung verurteilt wurde, bei besonderer Härte einen so genannten Vollstreckungsschutz (Räumungsschutz). Das bedeutet, dass die Zwangsräumung nicht sofort stattfindet. Durchgeführt wird die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

STAND: 28.04.2024

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Das Zwangsversteigerungsverfahren wird eingeleitet durch einen Antrag eines Gläubigers des Grundstückseigentümers. Der Antrag wird gerichtet an das Vollstreckungsgericht. Vollstreckungsgericht ist in diesem Fall dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Das Gericht prüft, ob der Gläubiger bei seinem Antrag alle Formalien eingehalten hat. Es prüft nicht, ob z.B. die Forderung des Gläubigers zu Recht besteht. Dann ordnet das Gericht durch Beschluss die Zwangsversteigerung an. Im Grundbuch wird der so genannte Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.

Das Gericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks fest. Dazu holte es üblicherweise das Gutachten eines Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken ein. Wenn der Verkehrswert des Grundstücks bestimmt ist, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin an, macht ihn öffentlich bekannt. Dazu ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt, dass der Termin mindestens sechs Wochen vorher Blatt für die amtlichen Bekanntmachungen oder im Internet „in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem“ (§ 39 Abs. 1 ZVG) veröffentlicht werden muss.

Zusätzlich soll er auch noch z.B. in der Tagespresse bekannt gegeben und im Gericht ausgehängt werden. Außerdem muss das Gericht alle Beteiligten mindestens vier Wochen vorher über den Versteigerungstermin informieren.

Das Gericht soll im Laufe der vierten Woche vor dem Termin den Beteiligten auch mitteilen, wer den Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat und welche Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden. Damit haben die Beteiligten die Möglichkeit, das so genannte geringste Gebot zu ermitteln. Bei der Versteigerung des Grundstücks sind nämlich nur solche Angebote zugelassen, durch die der Anspruch des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung betreibt, sowie die vorhergehenden Ansprüche sowie die Kosten des Versteigerungsverfahrens gedeckt sind. Dieses Gebot wird in § 44 ZVG als „geringstes Gebot“ bezeichnet.

STAND: 28.04.2024

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Der Zwangsverwalter wird im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens vom Gericht bestimmt. Er muss die Verwaltung des Grundstücks führen wie ein sparsamer ordentlicher Eigentümer und dabei ständig bemüht sein, die Gläubiger zu befriedigen. Dabei handelt er selbstständig und ist nicht an die Wünsche und Anweisungen der Beteiligten gebunden. Die Festsetzung der Vergütung und die Beaufsichtigung des Zwangsverwalters erfolgen durch das Gericht.

Dieses kann gegebenenfalls ein Zwangsgeld gegen den Verwalter festsetzen und / oder ihn entlassen. Dennoch ist der Zwangsverwalter allen Beteiligten gegenüber verantwortlich und hat diesen in regelmäßigen Abständen bzw. bei Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen.

STAND: 28.04.2024

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STAND: XX.XX.202X

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