Veröffentlicht im Rundblick am 21./22.10.2021
Während es in Rahlstedt, Steilshoop und Horn noch Regionen der guten Wohnlage mit höheren Mietpreisen gibt, gilt dies insbesondere für innerstädtische Stadtteile nicht, denn hier wird insbesondere die normale Wohnlage als Standard ausgewiesen – wie beispielhaft flächendeckend in Altona-Nord, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Wandsbek.
Die gute Wohnlage gemäß Hamburger Wohnlagenverzeichnis wird primär in Randregionen ausgewiesen, in denen es kaum Mietwohnungsbestand gibt – so zum Beispiel in Lemsahl-Mellingstedt mit ausschließlich guter Wohnlage. Die Mietpreisgestaltung hat zwischenzeitlich nichts mehr mit Nachfrage und den Marktpreisen zu tun, sondern wird durch den Mietenspiegel vollständig undifferenziert abgebildet.
Die Straßenzüge des Hamburger Stadtgebietes werden zwischenzeitlich in über 23.000 Blockabschnitte nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis differenziert. Schaut man sich dieses Wohnlagenverzeichnis an, so kann weder der Mieter noch der Vermieter hieraus irgendwelche Ableitungen treffen oder dieses analysieren, denn es fehlt einfach an der Übersichtlichkeit sowie an der Nachvollziehbarkeit.
Zwar werden alle Blockabschnitte tabellarisch erfasst und das Ergebnis der normalen und guten Wohnlage ist für den Betrachter durchaus recherchierbar, wie das Ergebnis jedoch zustande kommt, ist selbst für den Immobilienprofi nicht recherchierbar.
Es fehlt zwischenzeitlich bereits an einer Stadtteilkennzeichnung, denn nur hierdurch kann man eine stadtteilbezogene Analyse durchführen. Erweitert man die über 23.000 Blockabschnitte um den jeweiligen Stadtteil, so kommt man zum Ergebnis, dass die Lagekategorisierung nach normaler und guter Wohnlage nichts mit der üblichen Nachfrage nach Miet- oder Eigentumswohnungen zu tun hat, die die Preise für Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen beeinflusst.
Um bei unserem einführenden Beispiel zu bleiben, liegt der durchschnittliche Vergleichspreis per m² für Eigentumswohnungen im Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt bei rund € 3.450,00 / m² und der in Barmbek-Süd zwischenzeitlich bei rund € 6.100,00 / m². Für die Vereinbarung einer freien Marktmiete bedeutet dies für den Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt rund € 10,80 / m² und für den Stadtteil Barmbek-Süd € 13,70 / m². Ohne auf die indikativen Zahlen zu schauen, dürfte es sowohl für Mieter als auch für Eigentümer durchaus nachvollziehbar sein, dass man sowohl für eine Eigentumswohnung als auch für eine Mietwohnung im Stadtteil Barmbek-Süd im Regelfall einen höheren Preis als im Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt entrichten muss, was schlussendlich nachfragebedingt ist.
Der Kapitalanleger sollte jedoch konträr zu den Marktgegebenheiten investieren, sofern er die politisch motivierten regulatorischen Eingriffe zu seinen Gunsten nutzen möchte, denn in Barmbek-Süd bewegen wir uns durchweg in normaler Wohnlage und in Lemsahl-Mellingstedt durchweg in guter Wohnlage nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis. Dies bedeutet im Zuge einer Neuvermietung (ohne Berücksichtigung der Ausnahmekriterien), dass im Stadtteil Lemsahl-Mellingstedt jeweils für vergleichbare Wohnungen durchweg ein höherer Mietpreis vertraglich vereinbart werden kann als in Barmbek-Süd. Dies setzt zwar voraus, dass die tatsächliche Marktmiete stets oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietenspiegels zzgl. 10% liegt (max. Vertragsmiete im Zuge der für Hamburg flächendeckend geltenden Mietpreisbremse), dies ist jedoch insbesondere für die Mietenspiegel-Rasterfelder mit erheblichem Wohnungsbestand in den Nachkriegsbaujahren bis Ende der 70er Jahre aufgrund der erheblichen Diskrepanz zwischen Mietenspiegel und Marktmiete stets der Fall.