Neuvermietung und Mieterhöhung
Festlegung und Erhöhung der Nettokaltmiete

  1. Vereinbarung bei Mietbeginn (§ 556 d-f BGB)

Grundsätze: Bei Mietbeginn darf die Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich bei Mehrfamilienhäusern in aller Regel aus dem Hamburger Mietenspiegel. Für andere Objekte kann auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurückgegriffen werden.

Ausnahmen: Die aufgrund der Mietpreisbremse geltende Obergrenze hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% darf bei folgenden Ausnahmen begründend überschritten werden:

  1. Die im beendeten Vormietverhältnis ein Jahr vor dem Mietende bestehende Nettokaltmiete überstieg bereits die Obergrenze der ortsblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% und kann somit in dieser Höhe auch wieder mit dem neuen Mieter mietvertraglich vereinbart werden.
  2. Sind in den vergangenen Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, so kann dies zu einer gerechtfertigten Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% führen.
  3. Ist der Mieter Erstnutzer einer umfassend modernisierten Wohnung, so kann der Vermieter die Miethöhe mit einem Mieter grundsätzlich frei vereinbaren.
  4. Auch für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden, gilt diese Beschränkung nicht, so dass eine freie Vereinbarkeit der Miete grundsätzlich gegeben ist.

Übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete die so ermittelte zulässige Obergrenze, kann der Mieter jederzeit eine Herabsetzung für die Zukunft und unter Umständen auch Schadensersatz für die Vergangenheit verlangen.

Mietvertragliche Vorabinformation nach § 556g BGB

Beruft sich ein Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrages auf einen der vorstehenden vier Ausnahmetatbestände und übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete somit um mehr als 10%, so hat er den potentiellen Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss hierüber in Textform zu informieren. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, so gilt als maximale Obergrenze der zulässigen Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10%. Hat der Vermieter fehlerhaft informiert, kann er sich auf den Ausnahmetatbestand erst nach wirksamer Information berufen. Hat der Vermieter überhaupt nicht hinsichtlich des Ausnahmetatbestandes informiert, kann er dies nachholen, allerdings kann er sich erst zwei Jahre nach erfolgter Auskunft auf den Ausnahmetatbesta nd berufen.

  1. Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis (§ 557 BGB)

Die Parteien eines Mietverhältnisses können die Höhe der Nettokaltmiete jederzeit durch eine Vereinbarung neu festlegen. Für diese Festlegung gelten die in Ziffer 1 genannten Grundsätze entsprechend. Die Parteien sind dabei an keinerlei Fristen gebunden. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, eindeutig sein und von allen Parteien unterschrieben werden. Solche Vereinbarungen sind auch möglich, wenn im Mietvertrag andere Erhöhungsmöglichkeiten vorgesehen sind.

  1. Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Nettokaltmiete zu genau bestimmten Zeitpunkten auf im Voraus festgelegte Beträge, die der Mieter dann „automatisch“ zu zahlen hat. Jede einzelne Staffel darf zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit die zulässige Obergrenze (siehe Ziffer 1) nicht überschreiten.

Die jeweilige Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben.  Während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter nicht einseitig auf andere Art erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) bleibt aber möglich.

  1. Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB)

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete wird die Höhe der Nettokaltmiete durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Das schließt die Möglichkeit von Absenkungen ein. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete muss vom Vermieter mit einer formgebundenen Aufforderung verlangt werden, sie tritt nicht „automatisch“ ein. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter darüber hinaus einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) bleibt aber möglich. Die Ausgangsmiete darf die zulässige Obergre nze (siehe Ziffer 1) nicht überschreiten.

Den aktuellen Verbraucherpreisindex sowie Hilfestellung beim Errechnen der Mietanpassung erfahren Sie über den Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg .

  1. Einseitige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Wenn weder Staffel- noch Indexmiete vereinbart sind, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Diese ergibt sich für Hamburg in der Regel aus dem jeweils aktuellen Mietenspiegel. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Die Nettokaltmiete darf zudem in drei Jahren nur um maximal 15% steigen. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben berücksichtigen. Dem Mieter steht eine zweimonatige Überlegungsfrist zu, binnen der er das Mietverhältnis auch außerordentlich kündige n kann. Stimmt er nicht zu und kündigt er nicht, muss der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen, andernfalls sein Begehren verfällt. Eine Wiederholung ist möglich.

  1. Einseitige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Der Vermieter kann die Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Die Jahresmiete kann (dauerhaft) um max. 8% der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöht werden. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Der Zeitpunkt der Erhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Kombination mit der Staffelmiete ist ausgeschlossen, mit der Indexmiete nur in besonderen Ausnahmefällen möglich. Eine Kombination mit der Erhöhungsmöglichkeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Einzelfällen möglich, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) immer.

Die Modernisierungsmieterhöhung ist betraglich auf € 3,00 / m² binnen eines Zeitraumes von sechs Jahren beschränkt, liegt die Ursprungsmiete unter € 7,00 / m² vor Modernisierungsmieterhöhung beträgt die Modernisierungsbeschränkung ausschließlich € 2,00 / m² binnen eines Zeitraumes von sechs Jahren.

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen zu nahezu allen genannten Fällen. Diese helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Da die vorstehenden Zusammenfassungen ausschließlich einen ersten Überblick geben können, sind ergänzend die entsprechenden Gesetzestexte sowie die einschlägigen Kommentare sowie die Rechtsprechung unter Bezugnahme auf entsprechende Urteile zu berücksichtigen.

Hintergründe, Verfahrensweisen und Handlungsempfehlungen besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern in den Arbeitskreisen und während der Rechtsberatung.