Eigentümerverband Hamburg

Haus- und Grundeigentümerverein Hamburg-Rahlstedt e.V.

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Zuletzt aktualisiert im Dezember 2016

Immobilien Hamburg Rahlstedt

Mietenspiegel / Miethöhe


Neuvermietung und Mieterhöhung
Festlegung und Erhöhung der Nettokaltmiete

 1. Vereinbarung bei Mietbeginn

Grundsätze: Bei Mietbeginn darf die Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen. Die ortsübliche Vergleichswiete ergibt sich bei Mehrfamilienhäusern zwingend aus dem Mietenspiegel. Für andere Objekte kann auf Vergleichswohnungen oder Gutachten zurückgegriffen werden.

Ausnahmen: Die im beendeten Vormietverhältnis ein Jahr vor dem Mietende bestehende Nettokaltmiete kann auch dann vom neuen Mieter verlangt werden, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Mieterhöhende Ausnahmen von diesen Grundsätzen können insbesondere bei Modernisierungen des Vermieters in Betracht kommen. Im Übrigen gelten diese Grundsätze nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden.

Übersteigt die vereinbarte Nettokaltmiete die so ermittelte zulässige Obergrenze, kann der Mieter jederzeit eine Herabsetzung für die Zukunft und unter Umständen auch Schadensersatz für die Vergangenheit verlangen.

2. Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis

Die Parteien eines Mietverhältnisses können die Höhe der Nettokaltmiete jederzeit durch eine Vereinbarung neu festlegen. Für diese Festlegung gelten die in Ziffer 1 genannten Grundsätze entsprechend. Die Parteien sind dabei an keinerlei Fristen gebunden. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, eindeutig sein und von allen Parteien unterschrieben werden. Solche Vereinbarungen sind auch möglich, wenn im Mietvertrag andere Erhöhungsmöglichkeiten vorgesehen sind.

3. Vereinbarung einer Staffelmiete

Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Nettokaltmiete zu genau bestimmten Zeitpunkten auf im Voraus festgelegte Beträge, die der Mieter dann „automatisch" zu zahlen hat. Jede einzelne Staffel darf zum Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit die zulässige Obergrenze (siehe Ziffer 1) nicht überschreiten.

Die jeweilige Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben.  Während der Laufzeit einer Staffelvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter nicht einseitig auf andere Art erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) bleibt aber möglich.

4. Vereinbarung einer Indexmiete

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete wird die Höhe der Nettokaltmiete durch die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Das schließt die Möglichkeit von Absenkungen ein. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete muss vom Vermieter mit einer formgebundenen Aufforderung verlangt werden, sie tritt nicht „automatisch" ein. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete durch den Vermieter darüber hinaus einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen erhöht werden, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) bleibt aber möglich. Die Ausgangsmiete darf die zulässige Obergrenze (siehe Ziffer 1) nicht überschreiten.

Den aktuellen Verbraucherpreisindex sowie Hilfestellung beim Errechnen der Mietanpassung erfahren Sie über den

Indexrechner des Grundeigentümerverbands Hamburg .

5. Einseitige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel)

Wenn weder Staffel- noch Indexmiete vereinbart sind, kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Diese ergibt sich für Hamburg in der Regel aus dem jeweils aktuellen Mietenspiegel. Die Nettokaltmiete muss immer ein Jahr unverändert bleiben. Die Nettokaltmiete darf zudem in drei Jahren nur um maximal 15% steigen. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Dem Mieter steht eine zweimonatige Überlegungsfrist zu, binnen der er das Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen kann. Stimmt er nicht zu und kündigt er nicht, muss der Vermieter binnen drei weiteren Monaten klagen, andernfalls sein Begehren verfällt. Eine Wiederholung ist möglich.

6. Einseitige Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann die Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Die Jahresmiete kann (dauerhaft) um max. 11% der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöht werden. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters muss diverse gesetzliche Vorgaben beachten. Der Zeitpunkt der Erhöhung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Kombination mit der Staffelmiete ist ausgeschlossen, mit der Indexmiete nur in besonderen Ausnahmefällen möglich. Eine Kombination mit der Erhöhungsmöglichkeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Einzelfällen möglich, eine Vereinbarung der Parteien (siehe Ziffer 2) immer.

Fehlervermeidung durch Formulare

Sie erhalten in unserer Geschäftsstelle Formulare und weitere Informationen zu nahezu allen genannten Fällen. Diese helfen Ihnen, sich rechtssicher zu verhalten.

Ausnahmen, Sonderfälle und Verfahrensvorschriften …

…. gibt es viele (z.B. Inklusivmiete, Mischmietverhältnisse, regionale Besonderheiten, Berechnungsweisen, Wohnlagen, Wohnungsausstattungen usw.). Diese besprechen wir gerne mit unseren Mitgliedern in den Arbeitskreisen und während der Rechtsberatung.

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